Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

Что такое эскроу-счет?

Если не использовать банковских терминов, то эскроу-счет — это копилка, которую застройщик разбивает после выполнения обязательств перед покупателями недвижимости.

Употребление термина «‎копилка»‎ используется неспроста. Счет в банке, который хранит денежные средства не приносит дохода (процентов) от вклада. Для застройщика эскроу-счет — это подтверждение платежеспособности. На его основании банк выделяет проектное финансирование (кредит) под строительство недвижимости.

Договор эскроу — это договор между 3 сторонами: бенефициаром (застройщиком), депонентом (покупателем недвижимости) и эскроу-агентом (банком).

Застройщик выбирает один банк, финансирующий его строительство, именно в нем и будут храниться деньги дольщиков. Если недвижимость строится за собственные средства девелопера, то эскроу-агент может быть любой. Для покупателя это не является проблемой, поскольку ипотеку он может оформить в любом другом финансовом учреждении.

Эскроу счета Сбербанка

Счет эскроу может применяться в сделках купли-продажи недвижимости, при реализации акций или долей участия в капитале юридических лиц, при покупке дорогостоящих услуг или товаров, прав на результаты интеллектуальной деятельности. Покупатель имущества вносит деньги на банковский счет, но доступ к этим средствам до выполнения или расторжения сделки блокируется для всех ее участников.

С июля 2019 г. открытие эскроу-счетов обязательно для всех застройщиков (ст. 15.4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004). Для покупателя недвижимости, заключившего договор долевого участия, использование инструментария эскроу счетов выгодно тем, что деньги будут перечислены строительной организации только после сдачи здания в эксплуатацию, а при нарушении застройщиком сроков строительства физическое лицо не пострадает.

Возможность работы с эскроу счетами по конкретным объектам имеется только у уполномоченных банков, в число которых входит и Сбербанк.

Открытие эскроу счета в Сбербанке возможно при предоставлении следующего комплекта документов:

договор, положения которого обязывают стороны реализовывать его условия при помощи эскроу счетов;

заявление на открытие счета эскроу;

образцы подписей и комплект правоустанавливающих документов участвующих сторон.

Если счет открывается физическим лицом, участвующем в долевом строительстве, ему необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность, и договор долевого участия.

Общие условия договора счета эскроу Сбербанк закрепил в типовом соглашении, опубликованном на своем сайте:

депонентами могут быть физические и юридические лица;

во всех случаях, кроме долевого участия в строительстве, у депонента должен быть открыт в Сбербанке текущий счет;

трехсторонний договор между банком, продавцом-бенефициаром и покупателем-депонентом визируется участниками собственноручными подписями; если договор составляется в электронном формате, допускается использование ЭЦП (для депонента достаточно иметь простую электронную подпись, а для бенефициара – усиленную неквалифицированную);

на эскроу счета зачисляются денежные средства в национальной валюте РФ (счет в иностранной валюте может быть открыт только депонентом, являющимся нерезидентом РФ);

комиссия за открытие и обслуживание счета банком не взимается (если речь идет о счетах по договорам долевого строительства);

у покупателя недвижимости есть возможность полностью или частично вносить деньги кредитными средствами, полученными в Сбербанке или других кредитных организациях;

счета эскроу Сбербанк открывает в день обращения или на следующий рабочий день после получения необходимых документов;

банк несет ответственность только за нарушение сроков проведения денежных операций по счету эскроу, но он не может выступать участником спора при конфликте между бенефициаром (продавцом) и депонентом (покупателем).

Эскроу счета в Сбербанке могут открываться по доверенности, в этом случае в заявлении должны быть указаны данные как плательщика средств, так и его представителя.

Форма заявления на открытие счета содержит следующий набор информации:

наименование и адрес заявителя;

контактные данные заявителя – телефон, почтовый адрес для корреспонденции, адрес электронной почты для электронной рассылки;

ИНН и КПП заявителя (резиденты дополнительно прописывают коды ОГРН, ОКПО, ОКАТО);

остальные блоки документа заполняются банком.

Какие возможности дает договор эскроу

К преимуществам для продавца относится:

• если в роли владельца квартиры выступает строительная компания, работа которой оплачивается согласно проектному финансированию, она может быть уверена, что деньги будут всегда, хоть это и обходится дороже;
• коммерческий риск снижен до минимальных убытков с учетом того, что все условия можно прописать индивидуально;
• на небольших затратах, что подразумевает использование способа, можно быстро построить себе бренд, так как доверие к компании можно будет подтвердить.

К преимуществам для покупателя относится:

• такое же, как и у строительных компаний, снижение коммерческих рисков, ведь деньги не будут переданы застройщику или продавцу, пока права на квартиру не перейдут человеку;
• возможность изменения условий договора для корректировки некоторых нюансов при обоюдном согласии;
• возможность сделать предметом сделки не только недвижимость, но и любое другое имущество, которое необходимо.

Эскроу: что это?

Понятие договора эскроу появилось в ГК РФ в 2014 году. Оно подразумевает открытие счёта в банке для блокировки средств, полученных от депонента, для передачи их бенефициару при возникновении предусмотренных соглашением оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Говоря простыми словами, банк выступает посредником между сторонами договора. Покупатель отдаёт средства на хранение, а продавец получает их только после того, как исполнит взятые на себя обязательства.

Чаще всего такой способ расчётов используют при купле-продаже квартир. Однако его можно применять в любых сделках.

За рубежом счета эскроу очень популярны, чего не скажешь о России. В каких сферах используются договоры эскроу:

• покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
• покупка или продажа товаров, работ, услуг;
• приобретение или продажа акций, долей участия.

Понятие и особенности

Эскроу (escrow) в переводе с английского – условное депонирование. На протяжении десятилетий активно используется в других странах для безопасных расчетов между сторонами. В РФ счета эскроу пришли 5 лет назад. С июля 2019 года предполагается, что они будут активно использоваться при долевом участии в строительстве

Этому вопросу уделю в статье особое внимание

Участники:

1. Депонент (покупатель) – физическое или юридическое лицо, которое открывает счет и переводит на него имущество (деньги, ценные бумаги, другие ценности), чтобы потом они поступили в счет оплаты сделки с продавцом.
2. Бенефициар (продавец) – физическое или юридическое лицо, которое обязуется выполнить все условия договора по оказанию услуг или поставке товара покупателю в срок и надлежащего качества. Только в этом случае он получит доступ к депонированным средствам на эскроу-счете.
3. Эскроу-агент – специальная организация (например, банк) или человек (например, нотариус), которые следят за тем, чтобы две другие стороны не обманули друг друга. Одна из них вовремя и в полном объеме внесла деньги или другое имущество по договору. А вторая выполнила условия, по которым должна получить оплату.

После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием!

Скачать книгу

В этом случае все, что нужно сделать депоненту, – перевести имущество. Бенефициар же должен доказать документально, что договор выполнен в полном объеме.

Объекты хранения:

• наличные и безналичные деньги;
• документарные и бездокументарные ценные бумаги;
• документы.

Альтернативы эскроу-счетов: аккредитивы и банковская ячейка.

У героя нашей статьи есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими способами безопасных расчетов.

Во-первых, не надо нести наличные деньги в банк для того, чтобы положить их в банковскую ячейку. Для покупки жилья потребуется несколько миллионов рублей. Согласитесь, не самый лучший вариант перемещаться с такой суммой. На эскроу-счет достаточно сделать простой банковский перевод.

Во-вторых, деньги на условном депонировании попадают под государственную программу защиты вкладов. Отличие от аккредитива здесь состоит в том, что возмещается до 10 млн рублей (для операций с недвижимостью), а по аккредитиву – только до 1,4 млн рублей. По банковской ячейке возмещения нет. Однако при банкротстве или отзыве лицензии клиент имеет полное право забрать хранящиеся в ячейке деньги.

В-третьих, комиссия за ведение эскроу-счета для долевого строительства равна 0. По аккредитивам и ячейке это несколько процентов от суммы.

В-четвертых, если аккредитив отзывной, то плательщик может в любой момент его отозвать. Получатель рискует остаться без денег. По эскроу обязательно согласие всех сторон на закрытие счета.

Особенности эскроу-счетов:

• максимальный срок открытия – 5 лет;
• договор условного депонирования должен обязательно нотариально заверяться, кроме хранения безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг;
• имущество, которое хранится на счете, не может быть арестовано или взыскано судебными приставами;
• агент может брать комиссию за хранение и передачу имущества, но для долевого строительства она равна 0;
• банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на счете.

Участники сделки с использованием эскроу-счета

В сделке с эскроу-счетом участвуют три стороны:

1. Депонент – человек, который кладет средства на счет;
2. Бенефициар – тот, кому переходят деньги, после исполнения условий, указанных в договоре;
3. Эскроу-агент – независимая сторона, которая осуществляет контроль над ходом сделки и устанавливает, выполнены ли требования договора между покупателем и продавцом.

Только банкам дано право оформлять эскроу-счета. Если независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, не имеет официального статуса кредитной организации, то она может депонировать денежные средства или ценные бумаги при одном условии – открыв специальный номинальный счет.

Экономия

Тем не менее, нам со Сбербанком удалось найти и уже протестировать некоторые решения для минимизации указанных потерь.

Например, в случае страхования строительно-монтажных рисков Сбербанк согласился заключить трехстороннее соглашение между ним, «Таланом» и генподрядчиком. Да, это заняло дополнительное время, но мы дорожим каждым миллионом в борьбе за рентабельность проекта. 

Мы не платим в компенсационный фонд. Это дает нам экономию около 30 млн рублей.

Эскроу реально оценили покупатели — 9 из 10 назвали его важным фактором в решении о покупке. 

В результате мы активизировали темпы продаж и, как результат, пополняем счета эскроу с существенным опережением утвержденного в банке плана. На второе полугодие 2018 года банк запланировал продажи на уровне около 80 млн рублей, а по факту мы за 2 месяца продали на 265 млн рублей.

Это, с одной стороны, дает нам снижение процентной ставки по проектному финансированию. Сейчас заключаем дополнительное соглашение со Сбербанком, в рамках которого процентная ставка до 3,5-4,4%. Плюс экономия на процентах. Выигрываем 120 млн рублей, то есть 2% от стоимости проекта.

Только в пятницу узнали, что в банке было согласовано условие о том, что если остатки на счетах эскроу в 2 раза превышают объем выданного кредита, то ставка равняется нулю! Мы уже поставили задачу нашим маркетолагам еще ускорить продажи. И если у них получится, мы отобьем еще 0,5% от стоимости проекта.  

Отметим, что при этом наша цена на квартиры не снизилась, а даже наоборот увеличилась на 3% к плану. Это дает нам дополнительный доход около 80 млн рублей, то есть отыгрываем еще 0,5% от бюджета проекта. 

Дальнейшая экономия лежит в сроках строительства. В расчетах скорости строительства мы больше не ориентируемся на поток от продаж. Единственное ограничение – применяемые монолитно-кирпичные технологии.

По нашим оценкам, ускорение сроков сдачи объекта на 1 месяц приносит дополнительный доход порядка 0,2% от рентабельности проекта или, в нашем случае, 8 млн рублей. При этом 6-7 млн рублей в месяц мы экономим на процентах. Сократив срок строительства на полгода, мы получили экономию порядка 50 млн рублей, то есть 0,3% от общего бюджета. 

Таким образом, уже меньше чем за 3 месяца после старта пилота мы вывели в ноль наши финансовые потери от эскроу. При этом мы видим много стратегических преимуществ.

Как оплачивать спецсчет

Самый простой и частый способ пополнения спецсчета – перечисление денежных средств с обычного расчетного счета. Это в равной степени касается как юридических, так и физических лиц. В первом случае обычно используется Сбербанк Бизнес Онлайн, во втором – Сбербанк Онлайн.

Кроме того, Сбербанк предоставляет участникам госзакупок дополнительную услугу. Она заключается в автоматическом пополнении спецсчета при необходимости с любых счетов клиента, указываемых дополнительно.

Через Сбербанк Онлайн

Функционал сервиса позволяет переводить средства физического лица по любым банковским реквизитам, в том числе – на баланс специального счета. Главное при этом – правильно указать необходимые для выполнения операции данные. Для удобства платежа целесообразно создать шаблон, заметно упрощающий последующее пополнение спецсчета.

Через Сбербанк Бизнес Онлайн

Полностью аналогичный набор возможностей предоставляет корпоративным клиентам Сбербанк Бизнес Онлайн. Альтернативные способы пополнения – внесение наличных в кассу Сбербанка или через банкомат финансовой организации.

«Сбербанк Онлайн» добавил сервис по работе с эскроу-счетами

Сбербанк объявил о расширении поддержки эскроу-счетов, которые используются клиентами для расчетов с застройщиками по договорам долевого участия. Теперь действующие эскроу-счета можно видеть в мобильном приложении «Сбербанк Онлайн» и интернет-банке.

В режиме онлайн можно произвести пополнение, используя функцию «Перевод между своими счетами», а также для автоматического пополнения настроить функцию «Копилки». Есть возможность проверить баланс счета, просмотреть всю историю совершенных операций, сделать счет «невидимым» в удаленных каналах обслуживания. Для того, чтобы работать с эскроу-счетами, нужно обновить приложение как минимум до версии 10.2.

«Мы постоянно расширяем возможности наших мобильных сервисов. Теперь для тех, кто открыл в банке эскроу-счета, отпадает необходимость посещать банк для проведения операций. Клиенты смогут получать все необходимые справки, вести историю операций, пополнять счета – и все это в несколько кликов. Удобно, надежно и быстро», – прокомментировал директор Управления торгового финансирования Сбербанка Евгений Кравченко.

Ранее «Континент Сибирь» уже писал о том, что Сбербанк предложил особые условия эквайринга для сделок купли-продажи жилья, что также способствовало увеличению доли работы в онлайне.

• РЕГИОНЫ
• Вся Сибирь

• ОТРАСЛИ
• Банковская деятельность

• ПЕРСОНЫ
• Евгений Кравченко

• КОМПАНИИ
• Сбербанк

• ТЕГИ
• сбербанк онлайн
• эскроу-счета

СХОЖИЕ СТАТЬИБОЛЬШЕ ОТ АВТОРА

Сбербанк планирует смягчить кредитную политику для застройщиков

1 КОММЕНТАРИЙ

Чем больше функций и опций будет в мобильном приложении, тем лучше для клиентов. Намного удобнее все решать и контролировать дистанционно, чем ходить по каждому вопросу в банк.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ Отменить ответ

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ

Новосибирца оштрафовали за прогулку в Центральном парке

Лечащие больных коронавирусом медики Кузбасса получат премии из областного бюджета

Новосибирские аграрии готовятся к предстоящей посевной в условиях пандемии

Любители выпить на улице попали на штрафы в Новосибирске

Правительство Новосибирской области утвердило план поддержки экономики региона

В Кузбассе разрешили открыть парикмахерские и маникюрные салоны, несмотря на режим самоизоляции

В Новосибирской области за сутки найдено пять новых зараженных коронавирусом

В СО РАН создадут центр по борьбе с острыми вирусными инфекциями

Губернатор Алтайского края временно запретил плановую госпитализацию

Ученые обнаружили очередное потенциальное лекарство от коронавируса

Швейные предприятия Новосибирска расширяют производство тканевых масок

«Единая Россия» выделяет партийные деньги на покупку машин для работы врачей в регионах

В международном аэропорту Кемерово откроют новый терминал

ОПРОС

Для участия в голосовании нужна авторизация .

АВТОРСКИЕ КОЛОНКИ

Ресторанный консультант, маркетолог

Крадущийся ресторатор, затаившийся гость: что ждет рынок HoReCa в ближайшие месяцы?

Заместитель начальника управления пассажирских перевозок мэрии Новосибирска, доцент кафедры «Электротехнические комплексы» Новосибирского государственного технического университета

Директор компании «Альфа Бизнес», эксперт по купле-продаже бизнеса

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области

2016 ООО «КОНТИНЕНТ СИБИРЬ. ХОЛДИНГ». Все права защищены

Банковская ячейка: особенности

Банковская ячейка представляет собой личный сейф в банковском хранилище. Доступ к нему обеспечен ограниченному количеству лиц: арендатору и его доверенному лицу (если таковое существует).

• в банковской ячейке можно хранить:
• денежные средства в различных валютах;
• драгоценности;
• ценные бумаги и прочие ценности.

Арендовать ячейку можно на срок от 1 дня до 3-х лет (в зависимости от потребностей клиента). Например, клиент оформляет ипотеку в банке. Первоначальный взнос он будет размещать в банковской ячейке, а после регистрации права собственности и перечислении основной суммы на счет продавца, он передаст ему средства из банковской ячейки.

Преимущества банковской ячейки

К ним относят следующее:

• банковские ячейки бывают разного размера, что позволяет подобрать оптимальный вариант для хранения ценностей, и при этом не переплачивать за всю услуг;
• можно арендовать банковскую ячейку на минимальный срок – от одного дня;
• услуга аренды банковской ячейки обычно доступна по стоимости.

Например, в Сбербанке стоимость такой услуги в регионах отличается: в Московской области она начинается от 2400 рублей, в регионах цена ниже. Кроме этого, хранить ценности в ячейке безопасно, так как банковское хранилище тщательно охраняется.

Недостатки банковских ячеек

Основной недостаток банковских ячеек при хранении наличности – нет начисления процентов, как по вкладам. То есть, деньги просто лежат и не приносят доход.

Банк несет ответственность только за то, что ячейка не будет вскрыта, но за состояние содержимого он не отвечает. Ответственность за это возлагается на него в том случае, если составляется опись ценностей, помещаемых в ячейку, и подписывается дополнительный договор с оплатой страховки.

Сколько стоят деньги дольщиков для застройщика

Мы оценили общие расходы проекта в 2 млрд рублей. Банк предоставил нам 84% от суммы — 1,7 млрд рублей, а 16% или 320 млн рублей мы вложили сами до старта кредитного финансирования.

Дополнительно мы обязаны обеспечить средства для оплаты процентов на инвестиционной фазе. По расчетам финмодели банка — это еще 280 млн рублей в банковских векселях. Но для небольшого застройщика это слишком большая сумма условно замороженных денег. Тем более, мы понимали, что реализация пойдет гораздо более быстрыми темпами, чем считали консервативные аналитики банка.

Сбербанк пошел навстречу и ограничил сумму 50 млн рублей. В результате размер собственного участия на момент открытия финансирования банком составил 370 млн рублей или 18,5% от бюджета проекта. 

Кроме того, нам предлагалось за свой счет застраховать строительно-монтажные риски. Таковы новые требования. Сумма, конечно, не запредельная — 680 тыс. рублей, но тут важен подход: в нашей практике риски СМР всегда «закрывались» генеральным подрядчиком.

Итого, на первый взгляд, потери застройщика выглядят неприятно. Мало того, что необходимо вложить пятую часть от бюджета проекта исключительно за счет собственных средств. Например, проводить расчеты с собственником земельного участка квадратными метрами в проекте будет уже проблематично. Так еще наши финансовые расходы «съедают» от 6 до 14% в зависимости от темпов продаж.

Достоинства и недостатки

Что касается преимуществ:

1. Автоматическое закрытие счета. Это работает в следующей комбинации: если договор расторгнут или недействителен, то, согласно аккредитиву, он закрывается вручную ввиду того, что прекращение не является основанием для закрытия. В случае с эскроу-счетом закрытие происходит автоматически.
2. Использование провоцирует исполнение договорных обязательств. Это выражено в том, что деньги не переходят напрямую друг от друга. Они находятся у агента до того момента, пока бенефициар не выполнит все условия договора.
3. Отсутствует риск мошенничества. Подобная безопасность добивается благодаря тому, что банк полностью интегрирован в исполнительную часть сделки. Счет в нем подлежит закрытию исключительно тогда, когда присутствуют все три стороны.
4. Гибкость. Здесь также необходимо привести сравнение с аккредитивом. Его процедура четко прописана в законодательстве и не позволяет вносить правки. В случае с эскроу-счетом все иначе. Допускается вносить в договор любые условия. Он более индивидуализирован и нацелен на сотрудничество.
5. Ответственность. Банк, с которым было решено заключить сотрудничество, проводит скрупулезную проверку сделки. В том числе оценивается степень ее законности и возможность выполнения всех перечисленных условий.

В роли недостатков выступают:

1. Отсутствие широкой распространенности в Российской Федерации. На 2018 год эту услугу поддерживает только 21 банк. В то же время аккредитив — стандартный продукт, использовать который можно у каждого банка.
2. Страховка. Все финансовые средства, что принадлежат депоненту, застрахованы агентом только до 10 млн. рублей. Так, в случае наступления банкротства, спасти большую сумму — невозможно.
3. Мошенничество внутри банка. Сделки, что используют эскроу-счет, идеально защищены от внешних угроз, однако существует много внутренних уязвимостей. Финансы имеют очень слабую защиту от схем мошенников, что являются сотрудниками банка. Если провести сравнение с аккредитивом, то у него в этой категории защита больше. Однако, отбор банков, которые могут использовать эскроу-счет, производит ЦБ РФ, а это значит, что такие финансовые учреждения априори надежные и не предполагают преступников среди персонала.
4. Сделки невозможно провести, если обе стороны — юридические лица.

Какова схема действия счета эскроу?

Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.

1. Две стороны, решившие заключить соглашение (продавец и покупатель), обращаются к третьей – незаинтересованному и независимому лицу, выступающему в роли escrow-агента.
2. Агент регистрирует отдельный договорной счет, основываясь на инструкциях и поручениях бенефициара и депонента.
3. На нём временно размещаются денежные средства или другие ресурсы, обозначенные условиями контракта.

При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.

Эскроу-счета в Сбербанке: тарифы

Сбербанк счета эскроу открывает и обслуживает на платной основе, если только они не используются для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (в этом случае данные услуги банка бесплатны).

Размер комиссии зависит от суммы договора – в общем случае по договорам на суммы менее 100 млн руб. взимается комиссионное вознаграждение в размере 0,7% годовых, но не менее 15 000 руб. ежеквартально.

Отдельная плата предусмотрена для приема банком платежных документов, их последующей проверки и передачи заинтересованным сторонам – 0,2% от суммы платежа, но не менее 5 000 руб.

Любые изменения по договору на обслуживание счета, кроме продления срока его действия и увеличения суммы соглашения, обойдутся в 2500 руб. по каждому случаю заключения дополнительного соглашения. При этом закрытие счета, предоставление выписок по нему – бесплатные опции. Если бенефициаром является физическое лицо, а депонентом ИП или юридическое лицо, комиссии оплачивает депонент.

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка

Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214)

Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

• если по условиям договора закончился срок депонирования;
• при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
• при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Эскроу: особенности

Счет эскроу применяют для снижения рисков при оформлении сделок с крупными суммами. Одна сторона сделки вносит на счет денежные средства, которые на нем депонируются (замораживаются). А вторая – получает их после того, как выполнить свои обязательства. Например, переоформит недвижимость или передаст право собственности. Довольно часто счета эскроу используют при покупке недвижимости в ипотеку.

Чтобы открыть такой счет, стороны сделки и банк заключают договор счета эскроу. В нем указаны условия, после выполнения которых денежные средства будут перечислены получателю.

Преимущества счета эскроу

Во-первых, обе стороны защищены от мошенничества. Продавец получит положенные ему деньги от покупателя, если выполнит все условия сделки. Во-вторых, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку, деньги вернутся отправителю.

Далее, стороны сделки самостоятельно определяют перечень документов, которые станут подтверждением совершения сделки. Например, при покупке квартиры в ипотеку первоначальный взнос, размещенный на счете эскроу, будет перечислен продавцу после переоформления права собственности на объект. При сделках на сумму до 10 млн. руб. средства, размещенные на счетах эскроу, застрахованы.

При покупке квартиры в ипотеку от застройщика, используют именно счета эскроу. За их открытие и перечисление средств платит застройщик. Это выгодно для покупателя.

Недостатки счета эскроу

Не все банки в России имеют право открывать счета эскроу. Деньги, которые лежат на счете, не приносят никакого дохода. Если одна из сторон не хочет принимать участие в сделке, вернуть деньги можно только после расторжения договора между сторонами и банком.

Пример

Рассмотрим схему работы счёта эскроу на примере сделки купли-продажи квартиры. Покупателю такой вариант выгоден тем, что продавец точно не скроется с деньгами. В свою очередь, владелец недвижимости знает, что деньги у покупателя есть, но получить их сможет только после выполнения всех обязательств в рамках соглашения.

Собственник недвижимости и покупатель заключают трёхсторонний договор об открытии счёта эскроу, третьей стороной которого выступает банк. Покупатель вносит на этот счёт всю сумму, а банк обязуется её выдать продавцу после того, как сделка будет закрыта. Если продавец не выполняет свои обязательства, счёт закрывается и покупатель получает деньги назад. В обратном случае продавец забирает средства со счёта. Сторонами договора могут быть любые лица в любых комбинациях – как физические, так и юридические.

Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве

Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения

При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость