Понятие, виды и содержание договора купли-продажи

Содержание документа

Помимо существенных условий в ДКП следует включить и другие сведения:

• Сведения о сторонах договора.
• Сведения о правоустанавливающих документах.
• Сведения об ограничениях.
• Условия освобождения квартиры.
• Ответственность сторон.

Документ должен содержать сведения о его сторонах:

1. Ф.И.О., паспортные данные, сведения о регистрации – в случае, если стороной по ДКП является физическое лицо. Наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес – в случае, если стороной по ДКП является юридическое лицо.
2. Кроме этого следует включить сведения о том, что участники сделки не являются ограниченно дееспособными или недееспособными. Что они по своему состоянию здоровья осознают свои действия и понимают обстоятельства заключения договора.
3. В ДКП также следует указывать документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на это имущество. К таким документам относятся: свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка о выплаченном пае, договор долевого участия, договор дарения, соглашение о разделе имущества и т.д.
4. Также следует указать условие, согласно которому имущество не находится под обременением или другим ограничением. Достаточно включить формулировку: «Продавец гарантирует, что «Объект» в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц».
5. В ДКП стоит включить не только условие о фактическом освобождении жилого помещения продавцом, но и условие о снятии с регистрационного учета лиц, прописанных в этой квартире.
6. По соглашению стороны могут включить условия возникновения ответственности для сторон при нарушении условий договора. В ДКП можно предусмотреть ответственность за нарушение сроков передачи квартиры, сроков оплаты или сроков устранения недостатков. Ответственность выражается в материальном плане и стороны согласовывают размер пени, подлежащей уплате в случае нарушения сроков по ДКП.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости

Участникам рынка недвижимости следует уделять особое внимание условиям, включенным в договор купли-продажи. Данный документ является подтверждением намерений сторон, а его подписание свидетельствует о согласии участников сделки с условиями договора

Учитывая его значение, стоит доверить разработку этого документа специалистам и посвятить время для его досконального изучения.

Содержание

Договор должен состоять из четырех основных частей:

1. Преамбула. В данной части указываются реквизиты сторон сделки:
   • Ф.И.О. покупателя и продавца;
   • реквизиты из паспортов.

   Если в качестве продавца выступает более одного владельца, то указываются реквизиты каждого из них.

2. Предмет договора. В этом разделе нужно описать как можно шире предмет продажи:
   • указать адрес;
   • этаж;
   • размер жилплощади;
   • количество комнат;
   • номер кадастрового учета;
   • общее состояние приобретаемой квартиры;
   • основания возникновения прав на имущество у продавца;
   • различные обременения (регистрация, залог и т.д.).
3. Условия будущей покупки. В этой части указываются все условия сделки:
   • стоимость покупки;
   • сумма внесенного аванса или задатка;
   • порядок расчетов.

   Также рекомендовано указать в договоре об обязательствах каждой из сторон в случае нарушения одной из них условий данного соглашения.

4. Заключительная часть. В данном разделе нужно указать следующие сведения:
   • крайние сроки заключения основного договора;
   • ответственные стороны за оформление документов, оплату расходов по производимой сделке и т.п.;
   • в конце указать реквизиты сторон, дату составления предварительного договора и поставить подписи.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Теперь более детально остановимся на каждом пункте документа.

Стороны

Если у жилплощади несколько владельцев, то все они должны выступать в качестве продавцов

В случае покупки квартиры у фирмы (например, у застройщика) в роли продавца должна выступать не только компания, но и физическое лицо, которое представляет интересы всей фирмы. В этом случае реквизиты фирмы должны быть следующие:

• полное наименование;
• номер свидетельства о государственной регистрации;
• также указывается организационно-правовая форма;
• и, обязательно, все реквизиты физического лица, которое выступает представителем компании.

В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.

Если одна из сторон действует на основании доверенности, то номер этого нотариального документа также следует отобразить в преамбуле договора.

Для полной уверенности рекомендуется обменяться копиями паспортов заинтересованных сторон для корректного составления предварительного документа на продажу.

Предмет соглашения

Подойдите к описанию квартиры внимательно, указывая на малейшие тонкости: состояние квартиры, мебель и ремонт, с которыми продавец готов подписать договор об отчуждении, чтобы при заключении основного договора не возникли сложности.

Также можно приложить к документу техпаспорт (копию) на квартиру.

Для уменьшения рисков желательно письменно уточнить, что продавец гарантирует: квартира не находится под арестом и не в залоге.

Условия будущей покупки

В следующем пункте необходимо указать цифрами и прописью общую стоимость предмета договора. Если покупатель вносил за квартиру задаток или аванс об этом также следует упомянуть в документе.

Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.

В противном случае, если договор нарушил продавец, то он обязан вернуть покупателя сумму задатка в двойном размере.

Если покупатель внес аванс за квартиру, то, в случае расторжения сделки по вине продавца, тот вернет покупателю сумма аванса. Если же в расторжении полностью виновен покупатель, то продавец не обязан возвращать ему сумму внесенного аванса.

Также в договоре можно прописать другие штрафы за нарушение условий сделки одной из сторон.

Принято вносить за квартиру аванс или задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры. Большую стоимость платить не стоит, поскольку возможны некоторые причины, независящие от сторон и покупатель рискует остаться без уплаченных ранее средств (например, смерть одного из сторон договора).

Срок

статьей 429 ГК РФ

Если же одна из сторон не выполнила условия предварительного договора, то данный вопрос можно вынести на судебное разбирательство, но не позже, чем через 6 месяцев с крайней даты заключения основной сделки.

Продажа в розницу

Существенными условиями договора розничной купли-продажи выступают предмет (товар и его количество) и цена.

У такого способа покупки есть одна особенность, выделяющая данный тип сделок из всех прочих: предмет соглашения, то есть вещи, передаваемые покупателю, тот может использовать для личного потребления, не связанного с предпринимательством. Вещь может быть индивидуально-определенной, например, автомобиль. Тогда в договор включаются указывающие на нее данные.

Или же предмет может характеризоваться родовыми признаками: картофель, мука, сельскохозяйственные животные.

Не менее важно, чем сам товар, указать его количество (ст. 455 ГК)

Без этих двух условий договор недействителен. Дополнительным условием, существенным для сторон, может быть ассортимент товара.

Особенность цены в таком договоре — ее равенство абсолютно для всех покупателей. Цена объявляется в момент совершения сделки или заранее.

Недействительной может быть признана сделка, если покупатель приобрел вещь по более высокой цене, чем она перелагалась другим.

При этом более низкая цена у другого продавца причиной расторжения сделки не является.

Последствием такого признания будет возвращение обеими сторонами денег и вещи (двусторонняя реституция).

Что может быть предметом договора

Такой вид сделок, как купля-продажа, подразумевает передачу товара. Он и является предметом договора. Что же может выступать в подобном качестве?

Прежде всего, различные вещи. Именно их передача закрепляется соглашением.

Вещи, то есть предметы материального мира, не должны быть изъяты из оборота. Иначе их продажа будет незаконной.

Передача предметов ограниченного оборота (например, наркотиков или оружия), как ни удивительно, возможна. Но только при наличии у покупателя разрешения (лицензии, рецепта).

Вещь, которая передается покупателю, может уже существовать или предполагается ее создание в будущем (например, урожай в договоре контрактации).

Помимо вещей, при акте купли продажи могут передаваться обязательственные права.

Например, продажа ценных бумаг фактически означает передачу права требования.

А вот вещные права продаже не подлежат, так как неразрывно связаны с вещью и следуют за ней (ст. 454 ГК РФ).

Не передаются путем продажи и исключительные права. Для этого существуют особые виды соглашений, хотя и с похожей конструкцией (например, коммерческой концессии или лицензионный).

Особым будет предмет договора энергоснабжения. Он не является вещью в привычном понимании.

Точно также не являются вещами деньги, хотя сделки с валютой рассматриваются как один из вариантов купли-продажи.

Наименование товара

1. Определение наименования товара.

Согласно национальному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения» и Общероссийским классификаторам продукции (ОК 005-93, ОК 034-2007, ОК 034-2014) товары делятся на классы, группы, виды, категории в зависимости от назначения, свойств и показателей. Для того, чтобы предмет договора был согласованным, сторонам рекомендуется указывать категории товаров (самое узкое деление класса) и их разновидности (модели, артикулы, сорта, марки и т.п.).

Документы, из которых можно взять наименование товара:

• каталоги, перечни и прочие списки, которые использует продавец в своей деятельности;
• технические паспорта, гарантийные талоны, инструкции по использованию и применению товара, сертификаты/декларации соответствия и т.п.;
• нормативные акты Российской Федерации и Таможенного союза (указанные выше классификаторы, Технические регламенты, ГОСТы и другие).

Предмет договора купли-продажи

В ч. 1 ст. 455 ГК РФ указано, что товаром могут быть любые не ограниченные в обороте вещи (ст. 129 ГК РФ). К данным вещам, например, относятся некоторые виды оружия, лекарственные средства, драгоценные металлы и другие.

Вещами являются предметы материального мира, представляющие ценность для человека, способные удовлетворять потребности субъектов гражданских правоотношений, выступать предметом товарообмена.

Вещи делятся на:

• движимые и недвижимые;
• определённые родовыми признаками и индивидуально-определённые (то есть уникальные) – например, к первому виду относятся чашки, а ко второму – картина конкретного художника;
• потребляемые (к примеру, продукты питания) и непотребляемые (автомобиль, недвижимость);
• делимые (квартира) и неделимые (стиральная машина);
• главная вещь и принадлежность (рама для зеркала);
• одушевлённые (животные) и неодушевлённые.

Подробнее об этом можно прочитать в ст. ст. 128-141 ГК РФ.

Для признания договора купли-продажи заключённым стороны должны согласовать условия о товаре. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ для согласования необходимо:

• определить наименование товара путём конкретизации самого наименования и характеристик товара;
• определить его количество (ч. 2 ст. 465 ГК РФ).

Характеристики предмета ДКП

Закон обязывает стороны четко описывать предмет договора. Данное требование содержится в статье 554 ГК РФ. Так, в ДКП должны быть указаны:

• сведения о наименовании объекта недвижимости;
• сведения о месте расположения (адрес – при наличии);
• площадь или примерная площадь, если объект находится на стадии строительства;
• площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
• условный номер;
• иные характеристики, позволяющие конкретно определить подлежащее передаче имущество.

Если у недвижимого имущества имеется кадастровый номер, то нужно указать именно его. Тогда отпадает необходимость указывать иные характеристики, потому что кадастровый номер является уникальным, и присваивается конкретному объекту недвижимости.

Если из ДКП нельзя понять, о каком объекте идет речь – договор является незаключенным.

Но есть случай, когда допускается отсутствие характеристик предмета в договоре. ВАС РФ пришел к выводу: если характеристики объекта недвижимости не указаны в договоре купли-продажи, но перечислены в акте приема-передачи, такой договор считается заключенным. Эта позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о признании права на жилое помещение. В качестве доказательства был представлен договор купли-продажи, кроме этого истец пояснил, что ответчица отказывается от регистрации перехода права собственности. Суд отказал в удовлетворении иска. Из-за того, что в договоре не был согласован предмет, суд признал договор не заключенным.

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Лица, сохраняющие право пользования объектом недвижимости

Согласно ч. 1 статьи 558 ГК РФ перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости, является существенным условием договора. Если такое условие не будет содержаться в ДКП, то он будет считаться незаключенным.

Это означает, что в договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, и должны быть указаны права таких лиц после продажи квартиры.

статья 292 ГК РФ

Случай из практики: Покупатель обратился в суд с иском, в котором просил признать сына продавца прекратившим право пользования квартирой. В ДКП стороны перечислили лиц, сохраняющих право пользования, и установили срок, когда эти лица должны выписаться. Но суд отказал в удовлетворении иска, потому что переход права собственности к истцу не повлек прекращение права ответчика пользоваться этой квартирой.

Если продавец получил квартиру в порядке приватизации и остальные члены семьи отказались в его пользу, то они получат бессрочное право пользования этой квартирой. И оно не будет зависеть от продажи жилья или иного отчуждения.

Чтобы избегать таких ситуаций, в ДКП нужно перечислить лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, указать на их права после продажи и установить срок снятия этих лиц с регистрационного учета. А перед заключением сделки желательно требовать справки из паспортного стола или заказать выписку из домовой книги. Эти документы покажут, кто, помимо продавца, зарегистрирован в жилом помещении.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

По правилам, предусмотренным п.2 ст. 552 ГК РФ в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

 Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

 К таким условиям относятся:

— данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

— при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

— при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Какие условия закон называет существенными

Купля-продажа относится к числу гражданско-правовых сделок.

И детали ее совершения регулируются, соответственно, Гражданским кодексом.

Общее определение условий, понимаемых как существенные в этом нормативном акте следующее:

То есть, для любого акта купли-продажи, важно указание предмета, того, по поводу чего между участниками (сторонами) возникают отношения, права и обязанности. Это и будет первое существенное условие такого договора

И, строго говоря, последнее

Это и будет первое существенное условие такого договора. И, строго говоря, последнее.

Потому что больше прямых указаний в Гражданском кодексе нет.

Однако, по мнению правоведов, есть еще минимум два условия, без указания которых сделку практически невозможно исполнить. Это:

цена (продажа розничная, недвижимости и предприятия);

срок (поставка).

Более точное представление о условиях, существенных для разных видов купли продажи можно получить из таблицы:

Также ряд правоведов считает, что в договоре все условия являются для сторон, его заключивших, существенными. Что и подтверждает текст ст. 432 ГК РФ.

Нарушение хотя бы одного из пунктов соглашения означает для допустившей это стороны наступление ответственности, которая также предусматривается условиями сделки.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

• Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
• законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
• законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
• законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Понятие и обязательные (существенные) условия договора купли-продажи по ГК РФ

Для возникновения договорных отношенийучастникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи. Если этого не произошло, то договор считается незаключенным и фактически отсутствующим (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). 

Важно! Если один из участников сделки совершает действия по исполнению обязательства, а другой принимает их полностью или частично, то положения договора считаются согласованными, а сам договор — заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, постановление АС МО от 25.05.2016 по делу № А40-139332/2015). 

1. Предмет договора — обязательное положение для любой торговой сделки.
2. Условия, выделенные законодателем как обязательные для конкретного вида соглашения. Например, стоимость имущества — в ДКП недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
3. Условия, выделенные одним из участников в качестве значимых для данной сделки. Строго говоря, эта группа условий имеет значение только на стадии преддоговорных контактов сторон. 

Что это такое?

Продажа недвижимости регулируется параграфом 7 Главы 30 Гражданского кодекса РФ.

• Характеристики предмета.
• Согласование цены объекта недвижимости.
• Перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости – применяется в случаях сделок с жилыми помещениями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Правила, особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры
• Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
• Особенности и нюансы сделок по купле-продаже квартир в рассрочку между физическими лицами. Образец договора
• Что лучше – договор купли-продажи квартиры с задатком или с авансом? Правила оформления и образцы документов
• Оформление договора купли-продажи квартиры. Какие документы нужно приложить?

Количество товара

В соответствии с ч. 1 ст. 465 ГК РФ количество товара указывается следующими способами:

1. В штуках и единицах измерения:

• длины (метры, дюймы);
• площади (метр в квадрате);
• объёма (метр в кубе, литр, баррель);
• веса (граммы, тонны) – в этом случае стоит указать, отражён вес с тарой или без тары.

Если стороны сомневаются в правильности указания единицы измерения, то они могут обратиться к Общероссийскому классификатору единиц измерения ОК 015-94. Выбранные единицы должны соответствовать товару (например, нельзя длину измерить в литрах).

3. Пункт в договоре о порядке определения количества товара.

Это положение применяется в случае, когда определить количество сразу представляется невозможным в связи с тем, что некие показатели вещи неизвестны либо могут меняться (например, покупатель готов приобрести товар на определённую сумму, которая будет действовать в момент покупки, следовательно, количество покупаемого товара на момент заключения договора не будет известно).

Поэтому в документе должны быть указаны все показатели, с помощью которых можно будет рассчитать количество товара:

• ставки и коэффициенты, которые устанавливаются нормативными актами;
• данные отчётности сторон договора;
• курсы биржевых валют и т.п.

Согласование цены

ДКП должен содержать условие о цене имущества.статье 555 ГК РФ

Стороны должны определить стоимость недвижимости, и указать цену в письменной форме. При этом сложилась такая практика: если при сделке продается несколько объектов недвижимого имущества, то в договоре достаточно указать их общую цену.

При согласовании цены в ДКП можно указать стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости. В таком случае расчет будет произведен на основании передаточного акта, в котором будет обозначена площадь объекта.

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома. Ответчики возражали, ссылаясь на то, что в представленной редакции договор они не подписывали и денег за сделку не получили. Суд отказал в иске, потому что условие договора о цене содержалось на листе, который не был подписан сторонами. Суд установил, что договор не был прошит, пронумерован, и подписи сторон содержались только на последнем листе договора.

Цена

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости, как и розничной, будет цена. То есть та сумма, которую необходимо передать покупателю в обмен на приобретенный товар. Способов сделать это закон предлагает несколько:

• в момент передачи товара (ст. 486 ГК РФ);
• предварительно (ст. 487 ГК РФ);
• в рассрочку (ст. 489 ГК РФ);
• в кредит (ст. 488 ГК РФ).

Цена должна быть озвучена до совершения сделки и внесена в договор.

Однако, неисполнение этого требования не приводит к недействительности договора и сделки.

При не указании цены, она может быть определена согласно правилам ст. 424 ГК РФ.

Однако это неприменимо к сделкам с недвижимостью

Указание цены в таком случае важно не только сторонам, ни и фискальным органам

Оно позволит им проверить правильность уплаты налога продавцом и предоставить налоговый вычет покупателю.

Иногда к условию о цене добавляются и другие условия

Например, при продаже в кредит или в рассрочку важно не только указать цену, но и размер платежей, которыми будет погашаться долг, а также сроки и порядок их внесения

То же правило действует и в отношении рассроченных платежей.

Договор купли-продажи и его разновидности

Прежде чем говорить об условиях договора, неплохо бы разобраться с его юридической природой.

Купля-продажа подразумевает передачу товара с одной стороны и денежной суммы, в качестве вознаграждения, с другой.

Обязанность их передать и составляет суть данного вида правоотношений.

В зависимости от того, с какой целью и каким способом передается товар принято различать следующие разновидности такой сделки:

• розничной продажи (включая различные ее способы, например, с использованием автоматов);
• поставки (только для предпринимательских целей);
• контрактации (специфический вид договора в сельском хозяйстве);
• продажи недвижимости (жилой и коммерческой);
• продажи предприятия (особого вида имущества);
• энергоснабжения (здесь имеется особый, нематериальный предмет договора);

поставки для госнужд (заключению предшествует проведение специальной процедуры).

Самыми распространенными видами договора, с которыми хотя бы раз в жизни сталкивается каждый, это продажа товаров в розницу и недвижимости.

Поэтому, рассматривать мы будем особенности именно этих двух договоров.

Особенности сделок с недвижимостью

Особенностью сделок с жилыми помещениями будет вовсе не их высокая цена.

Хотя она и является вторым из существенным условий.

Главным все же будет имущество, недвижимая вещь. В договоре должно быть четко указано, какое именно жилое или коммерческое помещение передается.

Для этого используются такие данные, как:

• вид (комната, дом, квартира, офисное или торговое помещение);
• назначение (например, жилое);
• почтовый адрес;
• этаж;

площадь и др.

Найти эти сведения можно в таком документе, как кадастровый паспорт.

Вторым существенным условием будет цена. Она устанавливается по соглашению сторон.

Стоимость жилья в разных регионах страны и даже в пределах одного населенного пункта может существенно отличаться.

Кроме существенных условий для сделок с недвижимость, важна форма договора.

В отличие от розничных продаж, где большая часть договоров заключается устно, продажа жилых помещений или производственных площадей всегда оформляется письменно.

Более того, переход прав по такому договору должен быть зарегистрирован в Росреестре (где, помимо прочего, можно узнать кадастровую стоимость квартиры).

Без получения свидетельства о праве, то есть при нарушении формы договора, он считается недействительным.

Недвижимость имеет высокую цену. Поэтому чаще всего приобретается в кредит.

Обеспечивается такая сделка залогом приобретаемой недвижимости — ипотекой.

То есть право собственности покупателя имеет обременение, которое также подлежит госрегистрации.

После возвращения полной суммы кредита обременение (залог) будет снято. И этот факт также потребуется зарегистрировать.

Итоги

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.