Как оформить куплю-продажу квартиры в 2020 году

Пора приступать к ремонту? Не торопитесь

Наряду с оформлением документов собственники планируют сделать ремонт в новом жилье, оформить квартиру соответственно своим вкусам и потребностям. Приятно, когда вас окружает именно такая обстановка, которая вам нравится. Однако мы рекомендуем не слишком торопиться с ремонтом, так как есть вероятность, что довольно скоро вам придется его переделывать. Первым делом нужно еще кое-что проверить (особенно это актуально для квартир на вторичном рынке), а именно:

Электросистема

Алюминиевая проводка, особенно в старых домах, имеет свойство изнашиваться со временем, в результате мы можем наблюдать такие явления, как мерцание светильников или искрящиеся розетки. Старое электрооборудование может не справляться с потребностями в электричестве всех бытовых приборов, поэтому придется выбирать между кипячением чайника и работой стиральной машины. Изношенные розетки и выключатели также могут обеспечить вас сюрпризами.

Если все это обнаружится уже после ремонта, вам придется мириться с описанными неприятностями или прокладывать новую проводку и менять электрооборудование, в результате чего придется затевать ремонт повторно. Кроме того, дефекты в электросистеме могут привести к пожару. Рекомендуется пригласить специалистов, которые смогут проверить всю электрику с помощью соответствующего оборудования.

Теплоизоляция

Еще один момент, который стоит проверить до проведения ремонта. Необходимо выяснить источник потенциальных теплопотерь, чтобы впоследствии для его ликвидации не пришлось портить отремонтированные поверхности стен, пола или потолка. Причиной потерь тепла могут быть щели в оконных и дверных конструкциях, плохая изоляция при установке окон, сквозняк из-под подоконника, не загерметизированные как следует стыки панелей. Визуально, или с помощью подручных средств источники установить невозможно, поэтому для этого также стоит пригласить специалиста с тепловизором, который проведет обследование квартиры.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать)

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий

На какие из них нам нужно обратить особое внимание?. Об этом – на следующем шаге

Об этом – на следующем шаге.

Выбираем способ оплаты при покупке недвижимости

Далее, нужно подробно рассмотреть способы оплаты. Существует три метода. Все они надежные и безопасные. Выбирайте самый подходящий и покупайте недвижимость быстро и удобно.

Первый способ — передача наличных из рук в руки

Это самый простой метод. Деньги просто передаются в руки продавцу, не нужно открывать никакой счет и брать в аренду банковскую ячейку. Но у этого способа есть и другая сторона. Наличный расчет сложнее удостоверить. Если все операции при безналичном расчете сохраняются сразу, то прямую передачу денег так же сохранить просто невозможно. Именно наличные принимают мошенники. Если правильно составить договор, то проблем можно избежать, но это не избавит вас от лишних переживаний. Процесс передачи денег и регистрация нового собственника происходит не сразу. Делать передачу средств лучше в присутствии нотариуса.

Второй способ — расчет с помощью банковской ячейки

Это самый популярный способ. Он является очень надежным. Для оплаты, покупатель должен арендовать в банке ячейку. Она представляет собой сейф, в который каждый может положить все, что захочет. При покупке недвижимости, в присутствии продавца, покупатель кладет в ячейку деньги и закрывает ее. После подписания всех документов, продавец идет в банк, чтобы забрать свои средства из ячейки. Таким образом банк является третьей стороной, которая будет гарантировать соблюдения договора обеими сторонами. При этом банк может предоставлять услуги по подсчету и проверке средств на подлинность. Минусом такого способа являются лишние расходы на аренду ячейки и дополнительные услуги.

Третий способ — безналичный расчет

Первый вариант безналичного расчета — использование платежного поручения, очень похож на обычный расчет наличными. Обычно этим способом пользуются юридические лица и продавцы квартир в новостройках — там все чисто. Такой вариант расчета не зависит от наступления каких-то событий. Деньги сразу переходят на счет продавцу. На вторичном рынке используется оплата через номинальный или аккредитационный счет. Здесь есть некое сходство с банковской ячейкой — деньги переходят в распоряжение продавца только после определенных действий, например — подписания документов. Только в этом случае расчет идет без использования бумажных денег.

Как быстро продать квартиру: советы, заговоры

Народные приметы пришли из древности: они помогают людям совершать важные процедуры, полагаясь на судьбу

Если обратить внимание на происходящие вокруг события, соотнести их с предстоящей сделкой, получится заранее вычислить результат. Приметы и заговоры для ускоренной продажи недвижимости помогут оперативно решить жилищный вопрос

Как быстро продать квартиру: народные приметы

Существует несколько народных примет, связанных с продажей недвижимости:

• поведение домового;
• тайна продажи;
• отказ от продажи недвижимости со стороны проживающих членов семьи;
• наличие подходящего покупателя.

Домовые селились в тех квартирах и домах, где не было животных. Это домашний дух славянских народов, покровительствующий жилищу, поддерживающий его чистым и убранным. Если творилось неладное, домовой был недоволен поведением хозяев. Домашнего духа необходимо задобрить: поставить блюдце с молоком, бубликами или печеньем возле плиты.

В предстоящей сделке домовой помогает собственникам. Нужно поговорить с добрым дедушкой, попросить у него помощи. Магический хозяин не хочет отпускать полюбившихся ему домочадцев, начинает вытворять странные вещи. По вечерам слышны звуки звенящей посуды, неясные стуки на кухонных шкафах.

Еще одна примета – не стоит рассказывать незнакомым людям о предстоящей сделке, хвастаться о том, что покупатель найден, и квартира скоро продастся. Это может вызвать зависть у соседей и знакомых. Лучше говорить о продаже тогда, когда договор уже подписан.

Квартира подлежит длительной продаже, если проживающие там люди отказываются от переезда. Родственники это или квартиросъемщики, не имеет особого значения: личность привязана энергетически к месту жительства, что влияет на быстроту сделки.

Стоит обсудить с жильцами возможность переезда в другое жилище, описать его преимущества. Распространенная примета – наличие нудного, медлительного покупателя. Клиент долго колеблется, выбирает, пытается сбросить цену. Он не покупает жилье, но позже приходит клиент, предлагающий нужную цену для оформления сделки.

Как быстро продать квартиру: заговоры

В белой магии есть несколько простых, безобидных ритуалов, помогающих оформить договор купли-продажи в ближайшее время. Такие обряды не принесут негативных последствий, но действительно ускорят операции по поиску нужного клиента:

• обряды с веником;
• ритуалы с водой;
• использование еловых иголок;
• применение пшеницы.

Веник с древних времен считался символом чистоты, домашней благодати, он часто помогал в обрядах, связанных с жильем. Чтобы обряд подействовал, в 3 часа ночи необходимо взять изделие, изготовленное из натурального материала и прочитать над ним заговор: «Вот мету я, подметаю, соринки выбиваю. Как соринки уйдут – покупатели придут. Первые два не купят, а третий станет лучшим. Аминь». Пол подметается с первыми лучами солнца грядущего утра.

Вода – хранитель энергетической информации, на нее делают белые заговоры. Нужно провести генеральную влажную уборку в помещении, вымыть полы. Тряпку необходимо выжимать над ведром, а после полуночи произнести слова над этой водой: «Вскоре будешь не моей, станешь ты чужою. Покупатель вот придет и квартиру заберет, взамен денег принесет. От пола, до потолка, от окошек до дверей – быть тебе не моей». Грязную воду выливают на порог после заговора, но лучше не выплескивать ведро, чтоб не столкнуться с непониманием соседей, а лишь разбрызгать часть жидкости.

Техника подклада используется в старообрядческой магии и не несет вреда. Для продажи квартиры нужно взять в лесу 7 еловых иголок. Они кладутся в правую ладонь и заговариваются текстом: «Елочка-красавица, погляди на мою хату, смотри какая статная. Призови покупателя: пусть бежит за покупкой, оценивает, платит деньги». Иглы следует положить под порог, после продажи – выкинуть в лесу.

Подклад еще делают из пшеницы, купленной на рынке. Зерна разбрасывают по дому, приговаривая: «Катись зерно, катись красивое. Прибей к нам покупателя богатого». Этот простой заговор поможет в ближайшие дни совершить сделку.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

Вас также может заинтересовать

• Как приватизировать квартиру
• Купля-продажа дома
• Купля-продажа земельного участка
• Купля-продажа гаража
• Оформление договора дарения
• Государственная регистрация права собственности
• Получение водительского удостоверения
• РВП разрешение на временное проживание
• ЭЦП электронная цифровая подпись
• Выписка из ЕГРЮЛ

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

• район расположения квартиры;
• удаленность от центра города;
• инфраструктура в микрорайоне;
• тип дома;
• этаж квартиры;
• количество комнат;
• особенности планировки;
• стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.

Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.

По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Оценка квартиры

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.
Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было. Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка. Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Образец оценки недвижимости

Как самостоятельно провести сделку по продаже квартиры

Оформление продажи квартиры проводят двумя способами: через риелтора или самостоятельно. В случае заключения сделки при участии посредника он контролирует процесс. Если вы отказались от услуг агентства, придерживайтесь таких рекомендаций.

Следите за документами

Проверяйте все документы для продажи квартиры. Сверяйте информацию в них с паспортными данными продавца. Проследите, чтобы во всех бумагах были указаны достоверные данные: адрес объекта, характеристики и т.д. Справки не должны быть просрочены. Сделайте для себя чек-лист с перечнем нужных бумаг, попросите продавца их предоставить, и проверьте все по списку.

Заключайте договор

Если покупаете квартиру через риелтора, заключите с ним договор. При продаже по системе партнерских продаж (СПП) продавец подписывает эксклюзивный договор. Частые вопросы, связанные с этим форматом работы риелтора:

1. Что такое эксклюзивный договор?
   Соглашение, по которому продавец обязуется доверить продажу объекта конкретному агентству или риелтору.
2. Что такое СПП?
   Система, при которой риелторы работают в рамках партнерства: представитель продавца ищет покупателя через других посредников рынка, предлагая часть своего гонорара.

В ходе покупки квартиры вам предстоит заключить два договора: предварительный и основной. В каждом из них внимательно проверьте данные о продавце и покупателе, объекте недвижимости, стоимости, перечитайте условия продажи, расторжения договора, сроки и др.

Оформляйте квартиру у нотариуса. Он регистрирует переход права собственности. Регистрация сделки купли-продажи квартиры подтверждает законность процедуры, и она имеет юридическую силу. Оба договора стороны заключают письменно и оба заверяют у нотариуса.

Поэтому, при самостоятельной покупке вы заключаете два договора со второй стороной сделки, а при привлечении риелтора – еще и с посредником.

Контролируйте ситуацию

Оформление продажи квартиры без участия риелтора требует повышенного внимания к каждому этапу со стороны и продавца, и покупателя. Следите, чтобы продавец вовремя подготовил документы, звоните и узнавайте, какие справки он уже успел собрать, и нет ли проблем с подготовкой бумаг. Проверяйте все, что подготавливает продавец, консультируйтесь у юриста, правильно ли проходит оформление купли-продажи квартиры.

Сначала читайте, потом подписывайте

Оформление сделки купли-продажи квартиры сопровождается подписанием договора, по которому одна сторона передает имущество второй за денежное вознаграждение. Ставьте подписи на этих документах только после прочтения всех пунктов. В договоре не должно оставаться пустого места, в котором можно было бы прописать текст позже. Требуйте исправить любые двузначности или неясности. Чем проще и точнее все написано, тем лучше. Разберитесь в каждом пункте. Что не ясно – спросите у юриста.

Не передавайте полномочия

Все, что можете сделать собственными силами, делайте. Оформляйте доверенность, только если фактически не в состоянии лично участвовать в сделке и имеете возможность доверить задачу кому-то опытнее вас.

Оформление купли-продажи квартиры требует скрупулезной проверки документов, продавца и самой квартиры. Подписывайте документы и оставляйте задаток, только убедившись в отсутствии проблем и обременений.

Порядок покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю  необходимо:

1. Приобрести( установить) право собственности
2. Зарегистрировать переход права от продавца к покупателю
3. Зарегистрировать право собственности за собой

Покупка квартиры документы и порядок сделки

Какими документами оформляется эти этапы сделки?

1. Установление права на объект недвижимости оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи
   Заказать составление договора купли-продажи или получить консультацию от автора сайта можно здесь.
2. Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр
3. Регистрация права собственности на покупателя осуществляется на основании заявления об этом, с уплатой обязательной госпошлины 2000.0 рублей

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков оспоримой сделки.

Поэтому прежде оформляются предварительные договоренности. Причем письменными документами с  передачей задатка.

Но первым шагом для исключения финансовых потерь является получение достоверной информации о праве владения квартирой и отсутствии арестов и обременений.

Такая информация сейчас свободно предоставляется Росреестром и каждый может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН), заказав ее через интернет.

Государственная пошлина за электронную выписку — 250 рублей. Она придет к вам на почту , как правило в течении нескольких минут.
Посмотрите пример: Выписка из ЕГРН , чтобы понимать, какую информацию из нее вы сможете получить.
Прочтите полезную информацию: Что такое обременение квартиры

К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Свидетельство о государственной регистрации права отменили.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно тут  Это надежный сервис, интегрированный с ЕГРН.

Получить интеллект-карту себе: Интеллект карта для покупателей квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры в ипотеку

Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры.

Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле — Договора купли-продажи квартиры.

А Кредитный договор вам подготовят только, когда одобрят предмет залога, то есть квартиру.

Начните с пошаговой инструкции, в которой разъяснены ключевые моменты сделки.

Посмотрите пошаговую инструкцию  к сделке «Покупаем квартиру за счет кредитных средств банка»  и повторите порядок покупки квартиры, чтобы не допустить ошибок.

Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)

Чтобы вам не сбиться с пути, не совершить ошибок, не зайти в тупик, а выбрать магистральный путь — главную дорогу, используйте интеллект-карту.

Получить интеллект-карту: Интеллект карта для покупателей квартиры

Порядок покупки квартиры в новостройке

Под покупкой квартиры в новостройке часто понимают участие в долевом строительстве. Это неверное понимание. Купить квартиру, которой еще нет невозможно.

Оформить покупку договором купли-продажи можно  только в том случае, если объект недвижимости состоит на кадастровом учете и еа него оформлено право собственности на застройщика (или подрядчика строительных работ).

Покупка квартиры у юридического лица имеет свои особенности.  Но в общем и целом осуществляется по вышеуказанному алгоритму.
Прочтите статью: Покупка квартиры у юридического лица

Всегда рада разъяснить. Автор

Порядок покупки квартиры в 2021 году

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Необходимые документы на квартиру

Это документы, которые подтверждают право собственности продавца на данную недвижимость (правоустанавливающие документы).

К документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор передачи;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка о выплате пая;
• договор купли-продажи с иждивением;
• свидетельства о праве наследования (по закону или по завещанию) и т.д.

Также нужно предоставить документы с ограниченным сроком действия. К ним относятся: документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план), выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, разрешение органов опеки (в случае, когда одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний ребенок). В случае если ребенок является сособственником жилья, то это дополнительный повод для волнения покупателя.

Обратите внимание, что все консультации должны проводиться исходя из документов. Поэтому, если кто-то дает вам советы и при этом предварительно не изучил вашу ситуацию (исходя из документов на недвижимость), то, скорее всего, и эта консультация не будет иметь положительного результата

Покупка квартиры — шаг за шагом к владению собственной недвижимостью: решаем вопрос с финансами

Недвижимость — очень дорогая покупка. Выбирать квартиру нужно так, чтобы она подходила под ваши финансовые возможности. Итак, продолжаем вас посвящать во все нюансы, чтобы вы шаг за шагом смогли завладеть собственной недвижимостью. Решаем вопрос с финансами:

• Квартиры, расположенные ближе к центру города намного дороже тех, которые находятся далеко от центра. Это обусловлено тем, что больше школ, развлекательных центров, магазинов именно в центре. Так же все офисы разных компаний находятся ближе к центру.
• Квартиры, расположенные дальше от центра будут дешевле, но придется задуматься о транспорте.
• Откладывать деньги — не единственный вариант накопить средства.
• Кредит позволяет расширить покупательскую возможность. Большую сумму банки могут выдать не всем. Это зависит от суммы доходов, работы и кредитной истории. Не стоит брать кредит на огромную сумму, если не сможете его потянуть.
• Будет плохой идеей взять большую квартиру с множеством комнат и огромной площадью, так как придет время платить за нее. А если тратить все доходы на погашение кредита, будет потеряно слишком много времени и сил, а их не вернуть.

От чего зависит стоимость квартиры:

Площадь

Это самый главный фактор, на который обращают внимание все. Больше площадь — дороже цена, здесь все логично, однако это не единственный фактор.

Этаж

Квартиры на средних этажах часто стоят дороже. Дело в том, что первые этажи — легкая мишень для грабителей, там выше шанс того, что заведутся вредители. А тем, кто живет на последних этажах, будут мешать протечки в крыше. В частых случаях так происходит, когда дом старый. В новых домах жить на первом и на последнем этаже будет намного приятней, чем в старых. Верхние этажи новых домов наоборот, могут быть дороже.

Наличие лифта. Пятиэтажные дома вообще могут не иметь лифта, а если имеют, то цена квартиры будет выше. Наличие грузового лифта в многоэтажных домах тоже может значительно увеличить стоимость квартиры.
Наличие балконов, лоджий.
Расположение парков и зеленых зон возле дома.
Наличие просторной парковки.

Уровень безопасности. Стоимость зависит от наличия системы видеонаблюдения, домофона.

Состояние подъезда и двора. Если в подъезде чисто и ухоженно, а во дворе есть детская и спортивная площадки, то стоимость будет выше.

Экология. Если возле дома есть заводы или другие объекты, ухудшающие экологию, цена снижается.

Дата постройки. Чем старше дом, тем ниже цена. Цена может зависеть от типа дома: панельные дома дешевле, чем монолитно-кирпичные.

Цена конкурентных предложений и желание продать быстрее. Низкая цена квартиры привлечет покупателей. Низкую цену установят те, кто хочет продать квартиру быстрее.

Планировка. Квартира со смежными комнатами будет дешевле, чем с раздельными.

Местоположение. Квартира в доме, рядом с которым расположено метро, будет дороже. Удаленность от центра тоже может понизить стоимость.

Вид из окна. Если из окна будет видно не шоссе, а например, парк, цена будет выше. К этому фактору относится и высота квартиры. Из окон верхних этажей потрясающий вид. Наличие соседних домов тоже зависит на цену. Если он стоит рядом и при этом, не мешает обзору — дороже, а если из окна ничего не видно, кроме соседнего дома — дешевле.

Чтобы со стопроцентной вероятностью узнать точную стоимость конкретной квартиры, нужно обратиться к профессиональным оценщикам. Но их услуги не бесплатные, на это придется потратить деньги. Обычно такой услугой пользуются продавцы, которые хотят выставить квартиру на продажу. Продавец может установить любую цену, а вот будете вы покупать или нет, решать вам.

Когда вопрос с финансами решен, можно переходить к следующему этапу. Читайте далее.

Как оформить покупку недвижимости

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права  — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Информацию из ЕГРН получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо  оформить право устанавливающие и право подтверждающие  документы на объект недвижимости.

• Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
• Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы   квартиру ( другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права  на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом  наступления права собственности  —  является подписание Договора купли-продажи и Акта  приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы  получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

• если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
• если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
  Такие договоры составляет нотариус.
  Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи 

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

• Законность  купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности  за законность сделки.
• Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как  оформить покупку  недвижимости. 1 этап

Для подготовки  пакета документов для сделки необходимо время:

• выписаться из квартиры — до  2-3 недель
• заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
• подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
• подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется Предварительный договор

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его Соглашением о задатке и Распиской от продавца

• После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
• Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном  в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: Передача денег за квартиру

Как  оформить покупку  недвижимости. 2 этап

Регистрация перехода права от Продавца к Покупателю и внесение записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о новом собственнике.

Для этого всем участникам сделки купли-продажи необходимо обратиться в Отдел приема документов Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением  о переводе и регистрации права. 

После регистрации вашего права вы получите право подтверждающий документ —  Выписку из ЕГРН.

Всегда рада разъяснить. Автор

Порядок покупки квартир на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
2. на проверку документов и личности продавца;
3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается. Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства. Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.