Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку. 

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости. 

Перепланировка

Если приобрести квартиру, где не узаконена перепланировка, вас могут заставить заплатить 2500 рублей штрафа и вернуть все как было.
Перед принятием решения о покупке попросите у продавца техпаспорт. Расположение комнат, кухни и санузла на плане квартиры должно соответствовать реальному состоянию квартиры. Если вы видите несоответствие, лучше вовсе отказаться от покупки, чтобы избежать проблем. Если увидите штамп “Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено”, значит, БТИ зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет. Если владелец квартиры говорит вам, что перепланировка была узаконена через суд, попросите показать решение суда.

Рекомендация при осмотре #2: проверить при покупке собственников жилья

При выборе жилья, необходимо обратить особое внимание на собственника жилой площади. Задача покупателя — определить, принадлежат ли владельцы жилья к группе риска

Если собственники являются наркоманами, алкозависимыми или психически нездоровыми, это может привести к расторжению сделки (в случае, если владелец на момент проведения сделки находился под алкогольным или наркотическим воздействием).

Также, следует узнать, имеется ли недействующая прописка бывших собственников объекта или временная регистрация 3-их лиц. Перед покупкой продавец обязан предоставить риелтору и покупателю необходимые документы. Будущий владелец должен тщательно изучить документацию, проверить подлинность и действительность доверенностей.

Что должно насторожить в действиях продавца:

• Если от покупателя скрывают собственника или жилье предлагают продать по доверенности. В данном случае выбранный объект недвижимости и его владельца надо тщательно проверить, так как это может оказаться проблемная сделка.
• Частые продажи данного жилого объекта. Большое количество собственников за непродолжительный период времени должно насторожить покупателя квартиры. Он должен проверить историю и в частности узнать судьбы всех предыдущих собственников.

Совет: во время осмотра детально оценивайте собственников не только в момент общения с ними, но и по документам. Дополнительно – можете расспросить соседей.

Оценка стоимости квартиры

Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать. Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга.

Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости. Сделать это можно:

1. Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
2. При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
3. Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.

Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать. Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир.

Шаг 4.

Документы на покупку квартиры, вторичного жилья

После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.)

Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено

Документы для покупки у собственника

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

• паспорт Продавца;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
• технический паспорт из БТИ;
• при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
• архивная выписка из домовой книги;
• справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
• если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
• если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
• если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Документы для ипотечного кредитования

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

• стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
• справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
• копию своей трудовой книжки;
• подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
• отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
• копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.

Важно проверить застройщика — советы

Важно! Проверка застройщика — ответственное дело, ведь от решения сотрудничать с ним может решиться участь вложенных в не построенную квартиру средств.

Ни один покупатель не захочет быть обманутым, поэтому в данном направлении предстоит выявить немалое количество фактов.

Крупные и надежные компании всегда имеют собственный интернет-ресурс, на котором можно узнать достаточно информации. О менее крупных застройщиках можно попробовать узнать с сайтов об отзывах или им подобных.

Для начала стоит сориентироваться на информацию о кризисных ситуациях — сколько проектов удалось реализовать в сложные временные периоды, насколько это было успешным и т.д. Если застройщик не имеет опыта работы в кризисных ситуациях, то это может являться первым поводом для сомнений. Застройщика нужно также проверить по следующим пунктам:

Является ли девелопер недобросовестным. В интернете должно быть достаточно информации о прошлых проектах компании, срока их реализации и количестве возведенных зданий. Также стоит проверять необходимые документы: разрешение на строительство, документы на землю и т.д. Документы могут быть электронными копиями на самом сайте, либо быть предоставленными застройщиком лично.
Подробные отзывы в интернете, позитивные данные в СМИ с детальными обзорами и фотоотчетами будут говорить только в пользу конкретного девелопера

Даже если число позитивных (но детальных) публикаций и отзывов не слишком велико, это уже будет веским поводом относиться к застройщику с доверием.
Стоит обратить внимание на финансовую сторону вопроса девелопера, а конкретно на его сотрудничестве с банками. Хороший банк никогда не будет выдавать ипотеку покупателю при непроверенном застройщике

А выделение ним средств на построение, выгодные условия по ипотеке практически полностью гарантируют что постройка будет завершена, и в необходимый срок. Еще лучшим вариантом будет, если банк предоставит кредиты еще в самом раннем начале строительства.
Застройщик должен осуществлять свою деятельность только по договору долевого участия. Это, и только дает полную гарантию на защиту прав покупателя, и не даст застройщику обманывать. А невыполнение обязанностей, указанных в договоре девелопер будет оштрафован в пользу покупателя.
Еще один простой способ проверить застройщика — приехать на место строительства и оценить ситуацию собственными глазами. Нужно оценивать, насколько активно проходят строительные работы. Например, при строительстве панельного дома, за месяц должны строиться как минимум четыре этажа.Если стройка не соответствует хотя бы минимальной скорости работ, на стройплощадке при этом практически не видно активности: рабочие могут постоянно отдыхать, строительная техника — простаивать. Конечно самым разумным решением будет отказаться от услуг подобного девелопера.

Документы: что будет необходимо собрать

С продажей спешить не следует, особенно если Вы несильно уверены в знании законодательства, различных мошеннических схем и так далее. Да и в целом, документы стоит собирать тщательно. Поэтапно. Проверяя каждый лист бумаги. Потому что как только найдётся покупатель, у Вас уже не будет времени бегать за необходимыми справками, подтверждениями – вряд ли он захочет этого ждать. Итак, на 2019 год перечень документов следующий:

Паспорт или свидетельство о рождении (в том случае, если собственником является ребёнок).
Свидетельство о гос. рег. жилья, собственности и так далее.
Если недвижимость приобреталась в браке, то потребуется согласие второй половинки на продажу.
Технический паспорт из БТИ либо кадастровый.
Если ребёнок является собственником (или одним из них), то не обойтись без документального согласия со стороны органов опеки.
Доверенность (если продажей занимается представитель)

Должна быть нотариально заверенной.
ВАЖНО: не берите нижеуказанные справки заранее, так как они имеют ограниченный срок действительности – всего один месяц. Это: справка из домовой книги, а также об отсутствии задолженностей

Лучший вариант – заняться ими по подписанию договора.

Бывают и отдельные случаи, когда приходится «добывать» дополнительные документы. Поэтому есть смысл заранее обратиться к хорошему юристу, чтобы узнать, что конкретно может потребоваться и потребуется ли вообще.

Фото: pixabay.com

Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры

Самое важное при покупке любой недвижимости – это документы

Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое, на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке – это право владения и распоряжения имуществом

Квартира от застройщика до сдачи дома – это обещание застройщика наделить вас правом собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Нет никакого значения, где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов.

Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами. Поэтому в первую очередь обращайте и проверяйте документы и только потом стоит оценивать всё остальное и думать о проведении сделки.

Что будет, если не знать про документы и покупать квартиру эмоциями

Мы согласны, что иногда эмоции преобладают над разумом и расчётом. Некоторым людям сложно думать о документах, когда нравится и цена, и расположение, и вид из окон и даже сам продавец. Но что будет, если купить квартиру с проблемными документами.

Расскажем на реальном примере, который тиражируется в последнее время по Одесским новостным ресурсам.

В 2020 году следователи прокуратуры сообщили о подозрении мошеннице, которая по поддельной доверенности от собственника продала 8-ми комнатную квартиру в центре Одессы на Дерибасовской. Цена ошибки для покупателя составила практически 3 миллиона гривен или 105 тысяч долларов.

И теперь не имеет никакого значения, сколько там комнат было и где вообще расположена квартира. По этому делу будет суд и в итоге, скорее всего, у мошенницы имущества не окажется и денег тоже. Она уже поделила общий заработок с сообщниками. Покупатель с большой долей вероятности потеряет всю оплаченную за покупку сумму.

Переход права собственности оформлялся у нотариуса, а в сделке, скорее всего, присутствовали риэлторы. И как вы видите из материалов дела, всё равно покупатель остался и без денег и без квартиры, потому что использовать он её не может – это собственность предыдущего хозяина.

Кто виноват в сложившейся ситуации с квартирой

Виновных определит суд, но это конечно мошенница или группа лиц, которые организовали подобную махинацию. Им грозит до 12 лет лишения свободы. И к виновным можно причислить всех связанных со сделкой людей, включая самого покупателя.

Стоит искать ошибки в первую очередь в себе. Доверие – полезная штука, но посредники могли быть в доле, потому что они просто продавали квартиру и были заинтересованы в сделке, чтобы получить свою комиссию.

Покупатель просто не обладал знаниями, что аферы на вторичном и первичном рынке в Украине – это не редкость и стоит проверять документы перед покупкой. Но всякое случается в жизни и никто не идеален. Всё приходит с опытом. Получился очень дорогой опыт.

Нотариуса, если он не был в числе подельников мошенницы, напрямую нельзя обвинить. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несёт ответственности в случае предоставления ему заведомо ложных данных.

Это могут быть поддельные, не действительные документы, не правдивая информация, ложные свидетельства относительно лиц, права и интересы которых могут ущемляться – детей, супругов, родственников.

Его задача была провести сделку и просто оформить переход права собственности, что как мы видим и произошло. А дальше, при возникновении таких ситуаций, на квартиру просто накладывается арест и дальнейшие действия определяет суд.

По статистике за 2019 год каждая 10 квартира в Украине – рискованное вложение денег. Но люди всё равно попадают в руки к мошенникам, потому что не заботятся о документах.

Преимущества первичного рынка квартир:

Первое и самое важное преимущество «первички» – низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее

Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.

Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.

Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.

Новые, более надежные инженерные коммуникации в квартире (электропроводка, отопление, водопровод, канализация, телефония, оптоволокно).

Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.

Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).

Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. , но этот юридический риск полностью закрывается условиями ДДУ в рамках ФЗ-214.Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»).

Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью счетов эскроу и компенсационного фонда застройщиков.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В этой ситуации все ваше внимание должно сосредоточиться на компании-застройщике. Убедиться в ее надежности непросто

К сожалению, за последнее время уже было немало случаев, когда, казалось бы, надежные и крупные застройщики вдруг объявляют себя банкротами, оставив тысячи клиентов без денег и жилья. Так что полностью застраховаться здесь сложно.

Тем не менее, стоит предпринять некоторые шаги. Скажем, необходимо узнать, какие банки аккредитовали этого застройщика, много ли их, когда и конкретно какие объекты аккредитованы.

Вас должно насторожить, если квартиры компания предлагает по очевидно заниженным ценам. Это может означать, что застройщику срочно нужны деньги, и он пытается добыть их любым способом, не думая о последствиях. Либо компания – откровенный мошенник, которая может исчезнуть в любой момент с вашими деньгами.

На подписание договора о покупке квартиры желательно пригласить юриста, который сможет изучить все его параметры. В этом документе обязательно должны быть подробные характеристики квартиры, ее полная стоимость, конкретный срок завершения строительства и передачи жилья, ответственность за просрочку, срок и вариант оплаты, а также гарантийные обязательства застройщика.

Также следует выяснить «чистоту» квартиры, поскольку недобросовестные застройщики порой продают одну и ту же квартиру нескольким клиентам. Надо честно признать, что сделать это тоже непросто. Но можно хотя бы выяснить ситуацию в территориальном управлении Росреестра.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Риски. Как не дать себя обмануть

В сделках с недвижимостью могут обмануть на каждом шагу. Покупая вторичку, рассмотрим некоторые моменты, чтобы не обманули вас лица, настроенные на мошеннические действия.

Совершение сделки по доверенности. Мошенники часто обманывают именно путём составления доверенности, объясняя этим отсутствие хозяина квартиры. Следует проверять, чтобы документ был подлинным и нотариально удостоверенным. А лучше, конечно, иметь дело с самим владельцем жилья.
В роли контрагента выступает юрлицо. Организации зачастую продают новострой, а вот если продавцом вторички выступает юрлицо – это повод задуматься.
Объект приобретался за счёт материнского капитала. В таком случае недвижимость делится на всех членов семьи, в том числе и детей

Выписать их с квадратных метров и продать имущество можно только в том случае, если несовершеннолетние зарегистрированы уже в другой квартире.
Владелец жилья – лицо с ограниченной дееспособностью
Важно особое внимание уделить таким ситуациям, так как подобные сделки в дальнейшем могут оспариваться.
Недвижимость находится в совместной собственности супругов. Тогда потребуется согласие супруга на заключение подобной сделки.
Наличие обременений
Не стоит приобретать имущество, насколько бы оно ни казалось вам привлекательным, если оно находится в залоге, под арестом или же имеются большие неуплаченные долги.
Незаконная перепланировка

Если в квартире производятся какие-либо изменения — это должно быть оформлено документально. Если же всё проходило самовольно, есть вероятность, что с последствиями такой перепланировки придётся столкнуться именно вам.
Объект находится в долевой собственности. В таком случае другие собственники имеют преимущественное право покупки. Если они делать этого не хотят, потребуется их письменный отказ.
Дом пребывает в списке на расселение. Продавать такое имущество запрещено законом.

Что нужно понимать перед покупкой квартиры

Вы должны чётко для себя понимать, что за все ваши действия отвечаете и несёте ответственность только вы. Только от вас зависит, какую вы купите квартиру и каким людям доверитесь. А доверять придётся, потому что все мы имеем дело с людьми. Вы не можете обладать всеми знаниями в полной мере в каждой области.

Не все люди хорошие, не все плохие, но если в достаточной мере всё проверить, то риски можно свести к минимуму. Избежать потери денег и мошенничества.

Важно понимать, что риэлтор – это только продавец товара. Нотариус оформляет сделку и удостоверяет переход права собственности

Если вы обращаетесь к юристам по недвижимости, то они оценивают риски и помогают их избежать. Не меньшее значение имеет и сам продавец недвижимости. Важно оценить продавца и его репутацию, если это застройщик.

Кто-то хочет на вас заработать, кто-то хочет вам помочь, кто-то пытается просто продать квартиру, а кто-то мошенник и думает как вас обмануть. В мире недвижимости, как и в жизни, встречаются все типы личностей. Поэтому мы советуем вам обращаться к людям, к которым есть доверие и которые на вашей стороне.

Ваша задача определить их, либо постараться разобраться в достаточной мере во всём самостоятельно. В любом случае, лучше самому, хотя бы минимально иметь представление об основных моментах пред покупкой квартиры. Так вы будете знать, что делать на каждом этапе и с кем можно проконсультироваться.

Какие документы нужно проверить?

Адвокат Бахтияр Галимжанов назвал правоустанавливающие документы, которые необходимо составить/проверить при покупке жилья на вторичном рынке:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор о приватизации квартиры;
• свидетельство о праве на наследство;

Право собственности по первичному жилью можно оформить только после ввода дома в эксплуатацию, отметил адвокат. Сведения есть на том же портале электронного правительства либо можно обратиться в Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МНЭ РК.

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно проверить ряд документов у застройщика:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
• решение банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (здания);
• договор между БВУ и инжиниринговой компанией;
• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков;
• договор залога земельного участка между застройщиком и банком;
• договор о предоставлении гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства;
• договор подряда строительства жилого дома (в случае получения гарантии фонда).

Другие вопросы, связанные с покупкой квартиры

Что нужно знать об авансе и задатке?

Покупая квартиру, покупатель имеет право внести аванс или задаток, залог. Разберемся с этими понятиями.

Аванс – денежная сумма, которая отдается продавцу (физическому и юридическому), для аргументации серьезности намерения купить квартиру.

Задаток – это предоплата, для гарантии обязательств по покупки квартиры.

Не зависимо от формы передачи денег, факт должен быть юридически зафиксирован с помощью расписки. Как и сам факт оплаты квартиры – брать расписку обязательно. Так, как именно в момент передачи денег самые высокие риски связанные с мошенничеством.  Аванс и задаток вносятся, когда покупатели уже сделали свой выбор, но чтобы объект покупки не купил кто-то еще, покупатели платят аванс.

doc

Расторжение и возврат денег с застройщика

Бывают случаи, когда заключив договор с застройщиком, покупатели устают ждать момента сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно покупатели пишут претензию в надежде вернуть потраченные деньги. На практике это не всегда легко сделать.

Причинами расторжения договора могут быть:

1. Если срок сдачи дома давно проходит, а документов и ключей так и нет.
2. Выявлены недоработки и дефекты во время сдачи дома
3. Нарушение других каких то условий договора.

Последовательность действий, для возврата денег с застройщика:

Составление и отправка претензии. В документе должны быть обязательно отражены причины расторжения договора, требование вернуть деньги с процентом, и непосредственно требование о расторжении договора. Претензию необходимо отправлять официально, через экспресс почту или лично через канцелярию компании

Важно чтоб передача претензии была зафиксирована подписью или штампом.

Переговоры с застройщиком. Попытка урегулирование конфликта в досудебном порядке

Застройщик может снизить цену на квартиру или пообещать сдать дом в ближайшее время.

Суд. Если вопрос урегулировать не получилось, то дальнейшее решение конфликта переходит в зал суда.

Оформляем судебный иск. Исковое заявление должно содержать ФИО, контактные данные, требования по иску, в том, числе денежные претензии. Все документы оригиналы по вопросу сделки с застройщиком. Кроме того не лишним будет воспользоваться услугами юриста-адвоката.

У застройщика, как правило, целый штат квалифицированных юристов, которые готовы защищать его интересы.

Лучшая защита от обмана при совершении любой сделки любого действия это грамотность и образованность покупателя.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г  в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать  иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и  ее потребуют вынести  Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

• Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

•  Передайте в  Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
• Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка. Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Всегда рада разъяснить. Автор

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Оценка стоимости квартиры

Неопытному продавцу, чтобы определить стоимость имущества, нужно будет выбрать два варианта, чтобы не продешевить с ценой или, наоборот, слишком ее не завысить.

Первым способом оценки квартиры является обращение за помощью к оценщикам, которые за определенную сумму своих услуг определят точную стоимость недвижимости.

Второй вариант оценки заключается в самостоятельном анализе, основываясь на информацию о рыночной стоимости похожих объектов. Что это значит? Продавцу необходимо осуществить мониторинг цен на квартиры, которые попадают под аналогичное описание его собственной. Источниками информации будут крупные сайты города и объявления в местной газете

Нужно выбирать только средние цены, не беря во внимание самые дорогие или самые дешевые варианты

Располагая собственными среднестатистическими данными из источников, к выявленной стоимости необходимо добавить 20% и предлагать такую цену потенциальным покупателям. Если спрос на квартиру будет активный в течение недели, то стоимость можно повышать еще на 5-10%. В противном случае, если ответная реакция будет отсутствовать, то цену нужно понижать на те же 5-10%.

Условия оценки недвижимости:

количество комнат (чем больше комнат, тем выше стоимость квартиры)

Внимание! Нужно учитывать взаимосвязь цены и квадратного метра, ведь чем больше площадь жилья, тем ниже цена за один квадратный метр. Это связано с тем, что однокомнатные квартиры считаются самыми популярными в настоящее время, поэтому представляют собой самую дорогую недвижимость с высокой ценой за один квадратный метр.)

• площадь;
• метраж кухни (если меньше 10 квадратных метров, то стоимость снижается)
• планировка;
• этаж (преимущество принадлежит средним этажам);
• наличие прилегающей территории;
• тип сооружения и год строительства дома;
• наличие лифта;
• ремонт жилья;
• тип отопления, наличие горячей воды;
• наличие инфраструктуры (магазин, детский садик, школа, вокзал и др.);
• местность.

После рассмотрения всех важных пунктов относительно оценки недвижимости, продавец взвесит все преимущества и недостатки и сформирует конечную стоимость, чтобы быстро продать квартиру.

Необходимый пакет документов для продажи квартиры

Важным этапом подготовки считается формирование пакета документов, который как раз будет регулировать юридическую сторону вопроса, связанного с продажей недвижимости.

В 2018 году требуется следующий перечень документов:

1. Документ удостоверения личности (паспорт, удостоверение личности офицера, свидетельство о рождении, военный билет);

Важно! Если собственником недвижимости является несовершеннолетний в возрасте 14 – 18 лет, то он должен предоставить два документа – паспорт и свидетельство о рождении.

1. Свидетельство о государственной регистрации имущества и другие правоустанавливающие документы на владение недвижимостью.
2. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги (в случае покупки/получения имущества в браке).
3. Кадастровый и/или технический паспорт (берется в БТИ).
4. Нотариально заверенное согласие от органов опеки, если собственником является ребенок.
5. Справка из домовой книги и документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (эти справки берутся уже после оформления договора купли-продажи, так как действительны один месяц).
6. Доверенность (в случае совершения сделки через представителя продавца).
7. Договор купли-продажи.

Рассчитывая только на собственные силы, не привлекая услуг посторонних организаций, продавец должен подготовить пакет документов заранее, так как сроки получения некоторых справок «на руки» варьируются от одной до трех недель.

Наличие всех документов ускорит процесс оформления контракта и продемонстрирует покупателю компетентность противоположной стороны в вопросе – как правильно продать квартиру самостоятельно.