Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Альтернативная сделка

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить. 

Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».   

В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта. 

«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась. 

Главные участники такого договора:

• покупатель первой квартиры;
• продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
• продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.   

Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

• поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
• придется много контактировать с другими участниками цепочки;
• большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
• возможна несогласованность действий участников цепочки;
• стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок. 

Преимущества альтернативных сделок:

• если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
• в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
• «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.

Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить. 

Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.  

Как проверить качество квартиры и продавца

Решив приобрести квартиру, не стоит ограничиваться только осмотром ее внешнего вида. Так все имеющиеся или отсутствующие в жилом помещении стены и перегородки обязательно должны соответствовать данным, приведенным в техническом паспорте.

Иначе впоследствии когда-то проведенные изменения в квартире прежним владельцем нужно будет регистрировать новому собственнику, а это потребует немалого времени, нервов, а также денег, так как согласно действующему в нашей стране законодательству самовольные постройки или их существенные изменения наказываются оплатой штрафа.

Следует очень настороженно отнестись к продавцу, который оформил на постороннее лицо доверенность на осуществление сделки по продаже квартиры.

В таком случае, нужно тщательнейшим образом изучить доверенность и обратить особое внимание на следующие детали:

• Какие действия она разрешает совершать.
• На какой срок она оформлена.

По возможности рекомендуется заключение договора купли-продажи без участия каких-либо третьих лиц, то есть каких бы то ни было нотариальных бумаг. Объясняется же это тем, что оформленная доверенность может быть в любой момент отменена, а потенциальный покупатель об этом может и не узнать.

Перед завершающим действием на пути к становлению собственником квартиры нужно еще раз обратить внимание на то, кто является ее собственником на данный момент, и кто в ней зарегистрирован. Так, не стоит выкладывать свои кровно заработанные денежные средства на жилое помещение, к которому какое-либо отношение имеют недееспособные личности или лица, имеющие наркологическую или алкогольную зависимость

Балконы и лоджии

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.

Оценка квартиры

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.
Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было. Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка. Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Образец оценки недвижимости

Программы содействия города – кому выгодно

В Москве сейчас действует единственная городская программа оказания содействия в приобретении жилья «Молодой семье – доступное жилье», участниками которой могут стать только члены полной или неполной семьи в возрасте до 35 лет. На учет по этой программе москвичи имеют право встать «с чистого листа», собрав соответствующие документы и отнеся их в окружное управление ДЖПиЖФ.

На остальные варианты: субсидию, социальную ипотеку и др. в Москве можно только перейти из очереди на социальное жилье.

Как принимают участие нуждающиеся в жилье жители Москвы в программах содействия города, иллюстрируют следующие данные. На учете граждан в целях реализации городских жилищных программ в городе Москве по состоянию на 3 мая 2012 года зарегистрировано свыше 370 тысяч человек из 113 тысяч семей. Из них нуждающиеся в улучшении жилищных условий (постановка на учет до 2005 г.) – 290 тыс. человек; нуждающиеся в жилых помещениях – 58 500 человек; нуждающиеся в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений – около 28 тысяч человек из 6,5 тысяч семей.

Следует иметь в виду, что москвичи могут участвовать только в одной схеме содействия города. Нельзя получить субсидию и вложить ее в социальную ипотеку. В обычную ипотеку или другую кредитную схему, в любом городском банке – пожалуйста.

Зато можно на субсидию приобрести квартиру в другом регионе. Ведь среднерыночная стоимость квартир в столице чуть ли не вчетверо превышает цены на провинциальных рынках жилья. Однако такой выгодный способ приобретения жилья ограничивается возможностями уполномоченного банка, в котором хранится субсидия.

Вопросы содействия города в приобретении жилья имеют еще ряд нюансов, например, возможность получения 100% субсидии для многодетных семей с 2012 года; привилегии для военнослужащих и другие моменты, отразить которые в одной статье невозможно. Отслеживайте нормативные и распорядительные документы на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда и не дайте себя обмануть и запутать.

Как оформить покупку недвижимости

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права  — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Информацию из ЕГРН получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо  оформить право устанавливающие и право подтверждающие  документы на объект недвижимости.

• Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
• Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы   квартиру ( другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права  на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом  наступления права собственности  —  является подписание Договора купли-продажи и Акта  приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы  получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

• если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
• если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
  Такие договоры составляет нотариус.
  Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи 

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

• Законность  купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности  за законность сделки.
• Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как  оформить покупку  недвижимости. 1 этап

Для подготовки  пакета документов для сделки необходимо время:

• выписаться из квартиры — до  2-3 недель
• заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
• подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
• подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется Предварительный договор

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его Соглашением о задатке и Распиской от продавца

• После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
• Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном  в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: Передача денег за квартиру

Как  оформить покупку  недвижимости. 2 этап

Регистрация перехода права от Продавца к Покупателю и внесение записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о новом собственнике.

Для этого всем участникам сделки купли-продажи необходимо обратиться в Отдел приема документов Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением  о переводе и регистрации права. 

После регистрации вашего права вы получите право подтверждающий документ —  Выписку из ЕГРН.

Всегда рада разъяснить. Автор

Договор уступки

Когда вы приобретаете объект недвижимости не на прямую от застройщика, а от физического лица или организации, которая ранее заключила с застройщиком договор долевого участия – оформляется договор уступки права требования к договору долевого участия.

При заключении договора уступки вы должны убедится, что все его положения соответствуют договору долевого участия, а именно: наименование и строительный адрес помещения, его площадь, план, сроки передачи.

Изучите все условия договора долевого участия, на который ссылается договор уступки по вопросам описанным выше. Запросите у продавца платежное поручение, чеки или квитанции об оплате, подтверждающие то, что он полностью рассчитался с застройщиком за помещение. А также справку от застройщика о том, что расчеты произведены полностью.

Государственная помощь

Законодательством предусмотрен ряд социальных программ, по которым граждане могут приобрести недвижимость во владение на безвозмездной основе.

Для этого необходимо попадать под категорию лиц, которым по закону полагается такая льгота:

• семьи, имеющие статус многодетных, у пары должно быть три и более ребенка (усыновленные тоже учитываются);
• граждане, проходящие службу в Российской армии;
• молодые семьи и т.д.

Также необходимо обязательное условие, что у семей не должно быть во владении никакой недвижимости, а при ее наличии она не должна соответствовать установленным нормам и требованиям.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений

Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.

Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

• сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
• периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
• сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой

Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

В каких случаях нужен план?

Такой план может потребоваться при:

• Покупке или продаже квартиры.
• Оформлении формы собственности (для точной информации об объекте).
• Капитальном ремонте, согласовании перепланировки.
• Изменении статуса квартиры с жилой на нежилую.
• Оценке стоимости квартиры (цена зависит от метража, а это указано в паспорте).
• Прописке посторонних жильцов.
• Обращении в суд, к нотариусу.
• Вступлении в наследство (чтобы рассчитать налог на имущество. Будут видны все характеристики помещения, такие как изношенность, наличие перестройки).
• Актуализации сведений в старых техпаспортах.
• Получении компенсации.
• Расторжении договора.
• Заказе кадастрового паспорта.
• Необходимости поставить квартиру на учёт в Росреестре.
• Обследовании жилплощади на пригодность.
• Отчуждении квартиры.
• Расчёта коммунальных платежей.
• Замера технического состояния квартиры (квартира может быть названа непригодной к проживанию).
• При оформлении квартиры в залог или в ипотеку: в техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.
• Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры или Пенсионному Фонду.

Техплан могут заказать только собственники. Составляется при первичной или текущей инвентаризации.

Технический паспорт достаточно важен. Поэтому оформление технического паспорта можно отложить, но не забывать о нём. Хотя он и не используется при продаже квартиры.

Этапы покупки

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов:

• подбор подходящих вариантов недвижимости. При поиске недвижимости самостоятельно можно воспользоваться специальными сайтами с недвижимостью. На них можно вбить, необходимы е параметры для поиска и цену. Можно не тратить время и заняться поисками через риелтора, ему конечно придется заплатить стоимость обычно не ниже 5% от указанный цены за жилье, но некоторые агентства придерживаются одной суммы, поэтому перед выбором риелтора нужно ознакомиться с оплатой за их услуги;
• общение с продавцом, обсуждение цены не маловажный шаг. Выбрав подходящее помещение, необходимо его внимательно осмотреть. Делать это лучше с владельцем, так как он более точно сможет ответить на все возникающие вопросы.

ВАЖНО !!! При осмотре недвижимости следует внимательно осмотреть состояние сантехнических труб, полов, убедиться в отсутствии плесени на стенах и т.д. Наличие тех или иных нюансов может отразиться на дальнейшей стоимости

Также важно проверить план на жилое помещение и сравнить его с планировкой квартиры, они должны обязательно соответствовать друг другу. По возможности необходимо познакомиться с жильцами соседних квартир, никому не понравятся соседи алкоголики или наркоманы

Территория вокруг дома, наличие садов, школ в большинстве случаев тоже важно;

проверка недвижимости на юридическую чистоту

Очень важно проверить все ли документы на квартиру в порядке. При проверке стоит сверить собственника по документам и личность продавца, они должны совпадать, если по бумагам владельцев несколько, то продавец должен предъявить письменное соглашение с их стороны на продажу, если приобретается часть собственности, то необходимо наличие отказов от приобретения этой части от все остальных владельцев, при наличии детей у владельца он должен предоставить согласие на сделку от органов опеки и т.д

ВНИМАНИЕ !!! Чтобы избежать трудностей с проверкой документации, можно обратиться к нотариусу, он все проверит. Проверка всех имеющихся бумаг необходима для того, чтобы избежать различных нюансов с недовольными родственниками и не потерять денежные средства, если жилье было получено в наследство, но после продажи появились еще наследники, которые требуют свою часть собственности;

• оформление договора продажи. Составить документ возможно, как самостоятельно, так и при помощи уполномоченных лиц. Текст документа содержит информацию о владельце и покупателе, сведения об объекте, его стоимости, обязательства и права сторон, сумма залога и т.д. При составлении следует внимательно прописывать каждый пункт документа.
• регистрация прав владения нового собственника, заключается в подаче всех имеющихся бумаг в орган Росреестра.

Для того чтобы не тратить время на поиск жилья, проверку документов, составление договора большая часть граждан выбирает себе риелтора, который ведет сделку от ее начала вплоть до регистрации прав на нового владельца.

Критерии при покупке

Собираясь занять покупкой квартиры, стоит определиться самостоятельно будет проводиться сделка или при помощи риелтора, нотариуса.

Но перед тем как качать поиски жилья стоит определиться с некоторыми требованиями к объекту:

• где примерно должен располагаться объект (район);
• вид здания, период в который оно было возведено;
• желаемый метраж помещения, количество комнат;
• инфраструктура, точнее ее развитость;
• расположение медицинских и образовательных учреждений
• состояние объекта, нужен ли ремонт или его давно не делали и косметическое состояние оставляет желать лучшего, этот факт так же может отразиться на снижении цены и т.д.

Определившись с пожеланиями и самое главное с размером суммы которая может быть затрачена на его приобретение, можно заняться поисками или передать всю информацию агенту, который уже в ближайшее время найдет подходящее по запросу помещение.

На каком этапе покупать инвестиционную квартиру?

На пике популярности схем по перепродаже квартир в новостройках для получения выгоды достаточно было купить жилье на старте продаж, когда застройщик только поставил забор и начал копать котлован. Сейчас этого недостаточно.

Готовность дома не менее чем на 30-40% — оптимальный для покупки инвестиционной квартиры вариант, указывает Александр Моор. «На этом этапе уже можно делать выводы о характере строительства, его темпах и возможностях застройщика. Если же погнаться за выгодой и вложиться на этапе фундамента, могут быть неприятные сюрпризы, ведь в это время еще непонятно, все ли в порядке у застройщика с документами. Проследить динамику и строить на ее основе прогнозы еще тяжело», — поясняет эксперт.

В этом году начинается переход строительных фирм на проектное финансирование: деньги покупателей жилья будут храниться в банках до сдачи домов в эксплуатацию, а не передаваться застройщикам, как раньше.

«Начинается самый сложный период для застройщиков, которые строили свои объекты за счет средств дольщиков. Таких было большинство. Компании, которые никогда не имели отношений с банками, самые рискованные. Купив у них квартиру, можно не только не заработать. Повышается вероятность потери всех вложенных средств. Если это первый объект застройщика или ранее девелопер систематически задерживал сроки сдачи своих объектов, это надо рассматривать как тревожный звоночек», — подсказывает Смирнов.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г  в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать  иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и  ее потребуют вынести  Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

• Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

•  Передайте в  Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
• Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка. Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Всегда рада разъяснить. Автор

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

В какие квартиры лучше не инвестировать?

Сложнее продать квартиру, когда она находится в одном из двух типов районов. Во-первых, в необжитых жилых комплексах, где пока отсутствует инфраструктура и есть перебои с транспортом (работа общественного транспорта налажена плохо, дороги разбиты, пробки). Во-вторых, так называемые «социальные гетто». «Это неблагополучные районы, одной из проблем которых, помимо низкого качества жилья, является специфичность проживающего контингента. Это социально депрессивные районы со всеми сопровождающими в виде высокого уровня преступности, наркомании, алкоголизма», — говорит Смирнов.

По его словам, также трудно продать большие квартиры (трехкомнатные и четырехкомнатные): их покупают либо семьи с несколькими детьми, либо состоятельные покупатели. И тех, и других не так много, как покупателей студий и однушек.

«Для инвестирования лучше всего не покупать квартиры на первых и последних этажах. Первые чаще всего отдают под коммерческие пространства, а жить там не очень удобно. Последние этажи труднее продать по „психологическим“ причинам: в старых домах часто текла крыша, а сейчас, хоть верхние квартиры защищают современные технологии строительства и технический этаж, но многие люди, особенно в возрасте, по привычке предпочитают их не покупать», — говорит Моор.

Вариант №4. Покупка у физического лица

Всё больше и больше на сегодняшний день набирает обороты покупка у застройщика — физического лица. Не могу сказать, что это самый опасный вариант сделки, но рисков в нем предостаточно:

• уровень ответственности по обязательствам у таких застройщиков ужасно низок, поэтому не стесняйтесь потребовать прямые доказательства их платежеспособности;
• полное отсутствие сведений о реальных собственниках бизнеса;
• множество рисков при варианте покупки квартиры по доверенности, ведь подписывая договор, вам вряд ли покажут реального застройщика и дело вы будете иметь с его доверенным лицом; в таком случае возникает ряд вопросов – жив ли застройщик, дееспособен ли он и не при смерти ли, т.к. во всех этих случаях сделка может быть легко аннулирована;
• подставной нотариус – увы, часто застройщик буквально навязывает вам своего нотариуса, который легко сможет обмануть вас при составлении документов сделки.

Таким образом, можно сделать вывод, что такой вариант покупки должен быть едва ли не самым «крайним», а лучше не быть вообще.