Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма, расторжение, налог

11) Внимательно подписываете договор аренды

Пользуйтесь тем, что снимаете квартиру через агентство – попросите составить вам самый подробный договор аренды. Ваши права и обязанности, а также права и обязанности вашего арендодателя в нём должны быть указаны так, чтобы вам обоим не терпелось поставить подписи внизу документа

Обратите внимание на срок аренды – нужно, чтобы “длительный” не означал “до конца осени”. В идеальном договоре уже должно быть описано всё имущество в квартире и даже его состояние, а ваша собственная проверка всего этого будет дополнительной и добровольной (но мы настаиваем, чтобы она всё же состоялась)

Проработанный и изученный договор – залог того, что вы не сможете вот так вдруг потерять уже полюбившуюся вам квартиру. А в случае проблем с арендодателем даже сможете подать на него в суд. Мелочь, а приятно!

Определитесь с ценой

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

• Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
• Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
• Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
• Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
• Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
• Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. Или только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание дается в самом договоре и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно.
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилье.
10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде.
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше самостоятельно заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности хозяин снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный инцидент перед потерпевшими отвечает собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты). Страховка снимает эти вопросы.
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния . Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту не пустит наймодателя.

5) Обращаетесь в надёжное агентство

Имейте в виду, что среди агентств тоже хватает мошенников. Например, такие, которые открывают офис, вешают красивую табличку, собирают с клиентов деньги, а через пару дней исчезают в неизвестность. Или такие, которые предлагают специальные услуги – скажем, готовы составить подборку подходящих вам квартир за небольшое денежное вознаграждение. Прежде, чем обращаться куда попало, почитайте интернет, поспрашивайте друзей и знакомых, изучите рынок. Всё это поможет вам найти специалистов с опытом и хорошей репутацией. Но даже с ними, прежде, чем начать сотрудничество, обязательно встретьтесь лично – интуиция в этом деле часто играет очень большую роль.

Если сдали квартиру в аренду как платить налоги

Пожалуй, это самый больной вопрос в нашей стране, ведь по статистике в России большая часть сделок с арендой недвижимости проходит вне ведома налоговых органов.

Отсюда и вопрос, законно ли сдавать квартиру в аренду, стоит ли уведомлять налоговиков о своём намерении сдать квартиру?

С одной стороны, деньги не бывают лишние и расставаться даже с несколькими тысячами уж точно не хочется, но с другой — нелегальная сдача недвижимости в аренду предусматривает как уголовную, так и административную ответственность.

Ведь по российским законам получение дохода таким способом можно назвать уже предпринимательской деятельностью.

Поэтому давайте попытаемся разобраться: стоит ли извещать госорган или нет?

Допустим, вы решили не ставить налоговую в известность. Формально, даже если в инспекции и узнают, что вы сдаёте квартиру, доказать это будет нелегко. Мало ли, кто там живёт?

Например, можно легко сказать, что это ваш дальний родственник, с которого вы, конечно же, не будете брать деньги. То есть при желании можно сделать всё тихо и мирно.

Однако, в случае, если у налоговой окажется договор найма, то тогда ответственности не избежать: придётся заплатить штраф, причём немалый.

Другое дело, если вы изначально решили не шутить с правосудием, и честно уплачивать государству налог. Здесь уже придётся немного попотеть.

Кто имеет право сдавать квартиру

Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.

Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью. При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний. Даже если это близкий родственник или очень хороший друг. Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.

Важный нюанс — если человек находится в браке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано. Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.

То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры. Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников. Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.

Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.

Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная. Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.

Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.

Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более. Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.

Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога. С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.

Фото: mil.ru

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, внесение коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Так жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. В этом уверенность нанимателя не остаться  без крыши над головой в течение договорного срока.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Допустим, жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца съезжает. В тексте документа должен разрешить вопрос будет в данном случае наймодатель возвращать часть арендной платы.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

О расписках

Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.

Обязательная информация в официальном договоре

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна содержаться обязательная информация.

Видео

Стороны должны обозначить следующие данные:

• количество денежных средств, которые арендатор обязан предоставлять за пользование помещением;
• число жильцов, которые будут проживать в съемной квартире;
• информация о собственниках;
• сведения о том, приватизировано ли помещение;
• особенности предоставления оплаты с указанием числа или даже времени;
• точное время и порядок проверки имущества собственником помещения;
• особенности использования имущества хозяина квартиры;
• информация об оплате коммунальных расходов и том, кто будет выполнять действие;
• порядок действий в случае неуплаты;
• особенности возмещения убытков арендодателю, если они были нанесены;
• дополнительные договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Если выполняется сдача жилья в аренду от хозяина или от агентства недвижимости, в дополнение к договору предстоит оформить акт приема-передачи личного имущества владельца помещения. В нем указывается факт передачи квартиры и вещей, которые находятся в ней. Благодаря оформлению документов, участники сделки могут снизить всевозможные риски.

Однако ряд рисков все же остается даже при заключении договора. Так, арендатор имеет право получить точную информацию о том, является ли арендодатель собственником помещения и может ли его сдавать. Дополнительно стоит выяснить, нет ли с жильем проблем, внесены ли платежи за коммунальные услуги, а также не числится ли задолженности за помещением. Вся эта информация должна быть заранее честно оговорена. Затем сведения в обязательном порядке фиксируются в договоре. Арендатор должен подтвердить тот факт, что ознакомился с данными и претензий не имеет.

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит. Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе сведения о помещении и имуществе, находящемся в нем. Все устные договоренности также должны быть отражены на бумаге. Подойдя к составлению договора максимально щепетильно, участники сделки смогут минимизировать риски.

Видео

Еще несколько категорий «плохих» квартиросъемщиков

Об интересных ситуациях на практике нам рассказал доктор экономических наук Александр Цыганов:

То есть, когда вы сдаете квартиру людям, которые представляются родственниками, то стоит задуматься над тем, а реально ли они брат и сестра? В противном случае в квартире будут периодические ссоры, частичная оплата за жилье с доходов каждого «родственника». Не говоря уже о попытках разделить личное пространство межкомнатными замками.

Еще одна категория квартиросъемщиков, которым стоит сдавать квартиру с определенной тщательностью – это «сторонники» закона. Они могут пожаловаться в налоговую службу, что с ними не заключили договор найма. Это лишняя суматоха, минус 13% НДФЛ и, возможно, административный штраф.

Но даже адекватный квартиросъемщик может сделать что-то особенное. Такой пример также привел Александр Цыганов:

Но в данной ситуации почти невозможно предугадать действия квартиросъемщиков. Но когда вы решили сдавать жилье в аренду, стоит предусмотреть и такие варианты.

Стоит обратить внимание на то, что предварительно стоит оговорить с квартиросъемщиками все нюансы в сдаваемой квартире. Например, если в квартире старая электрическая проводка, то об этом стоит сразу оповестить

В противном случае новый жилец может включить удлинитель и сильно нагрузить проводку.

То же самое касается и других качеств квартиры:

• канализация и трубы;
• балкон и крыша;
• шумные соседи;
• проблемы с водой или частое отключение электроэнергии.

В противном случае могут возникнуть ситуации, что квартиросъемщик или затопит соседей, или съедет с квартиры раньше оговоренного срока. А может быть, еще и не заплатит.

В любом случае сдавать свое жилье чужим людям всегда тяжело. Особенно, если в него была вложена «частичка души». Поэтому перед тем, как сдать квартиру новому жильцу, стоит поговорить с ним лично. Но не стоит сразу распечатывать анкету, чтобы провести с ним «собеседование». Мало кому понравится жить в квартире, если арендодатели узнали всю его жизнь.

Но всегда можно деликатно поинтересоваться, почему человек подыскивает себе новое жилье, какие у него приоритеты в жизни и чем он занимается. Даже такие нюансы могут рассказать многое о человеке.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

• Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
• Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Составление договора

Если агентство прошло нашу проверку и документы все в норме, можно приступать к заключению договора. К соглашению предъявляются следующие требования:

1. 1. Предметом соглашения является предоставление услуг агентством недвижимости.
   2. Перечень оказываемых услуг агентством (какие обязанности входят, например показ квартиры, её реклама и т.д.).
   3. Величина вознаграждения, которую получает агент, в случае удачно проделанной работы.

Внимание! В соглашении должен быть отдельный пункт о том, каким образом работник получает вознаграждение (в любом случае или же только при вселении жильцов).

1. Обязательно указывается срок действия договора.
2. Указание реквизитов обеих сторон (персональные данные нанимателя и арендодателя). При этом указываются паспортные данные нанимателя и его контактный телефон. Агентство должно указать полное наименование организации, юридический адрес и телефон.
3. Ответственность обеих сторон в случае невыполнения обязательств и нарушения условий соглашения.
4. Нюансы при расторжении соглашения и гарантии.

ОШИБКИ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ ПРИ СДАЧЕ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ

Безопасность прежде всего – риски, о которых нужно знать

1. Форс-мажор

Со сдаваемой квартирой может случиться любая неприятность: утечка газа, пожар, затопление соседями сверху или затопление соседей, живущих снизу, короткое замыкание электрической проводки. Обезопасить себя от таких случаев можно только страховкой. Стоимость страховки невелика в сравнении ущербом, который может нанести неаккуратность жильцов.

Страховой полис можно приобрести в:

• ВТБ Страхование;
• Согласие Страхование;
• Zetta Страхование.

В договоре страхования указывается, что жилье сдается в аренду. Выгодоприобретателем (получателем страховых выплат) в этом случае выступает собственник недвижимости, то есть вы. Составить договор страхования можете как вы лично, так и арендаторы квартиры, указав вас как собственника.

2. Порча имущества

Испорченные обои, сломанные розетки и включатели, неисправная бытовая техника – «явления», с которыми сталкиваются все арендодатели. Порча имущества в сдаваемой квартире неизбежна, поскольку даже живя в собственном доме и неся полную ответственность за его состояние, нам все равно приходится сталкиваться с необходимостью замены бытовой техники, обоев, деталей интерьера. Однако и в этой ситуации сократить свои риски и исключить расходы вы, как собственник жилья, можете.

Обязательно составляйте договор аренды с подробным описанием ответственности и обязанностей сторон. Обяжите в договоре жильцов выплачивать вам компенсацию за испорченное имущество, в противном случае ваши расходы на ремонты по вине арендаторов станут просто колоссальными, а доходность от сдачи жилья окажется под большим сомнением.

3. Недобропорядочные жильцы

Подспорье в решении этого вопроса – договор найма/аренды помещения. Если квартира используется арендаторами не по назначению, либо они просрочил оплату, вы можете обратиться в суд и выгнать их с судебными приставами.

Хороший помощник в борьбе с недобросовестными арендаторами – охранная сигнализация. Если арендатор перестал платить за жилье, не выходит на связь, «кормит завтраками», обещая рассчитаться, изменив код доступа на охранной сигнализации (она должна быть предварительно установлена) вы подтолкнете его к решению возникшей проблемы в вашу пользу. Обычно такие ситуации завершаются тем, что арендатор рассчитывается с владельцем недвижимости в присутствии сотрудников охранного агентства и покидает квартиру, забрав свои вещи.

4. Проблемы с налоговой службой

Он возможен только, когда арендодатель уклоняется от уплаты налоговых взносов.

Кто платит комиссию?

Комиссионное вознаграждение платят соискатели жилья. Однако комиссия может выплачиваться и самим собственником, который сдаёт жильё.

Порядок выплаты вознаграждения определяется рынком. Если аренда сдаваемой квартиры дорогая (50 000 – 70 000 рублей), то комиссию будет оплачивать собственник. Соответственно, при небольшой сумме за аренду вознаграждение оплачивает соискатель.

Большую роль играет местонахождение объекта недвижимости и его площадь.

Размер комиссии может меняться в зависимости от сделки. Например, если агентство нашло квартиру самостоятельно, то есть без посредников (других агентств), то сумма комиссионного вознаграждения будет меньше. В основном эта сумма равна 50-60% от стоимости одного месяца проживания.

Справка. Однако если квартиру предлагает не собственник, а агентство-партнёр (от имени собственника), то к комиссии будет добавлено ещё 40-50%. Таким образом, сумма будет равна 100 % от стоимости одного месяца проживания.

Как сдать квартиру правильно в аренду

Договора, подписанные на срок менее года можно не регистрировать, а вот долгосрочные сделки регистрируются обязательно. Это предусматривает уплату государственной пошлины, но договор получает юридическую силу и даёт владельцу немало гарантий.

Даже когда владелец нанимает специалистов из агентства недвижимости, нужно контролировать каждый этап. Это связано с тем, что на рынке недвижимости встречаются мошенники и далеко не все организации достаточно компетентны, поэтому собственник должен в любом случае полагаться на самого себя.

https://www.youtube.com/watch?v=_swhV3_UNSkVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Советы юриста. Правила сдачи квартиры в аренду (г. Хабаровск). (https://www.youtube.com/watch?v=_swhV3_UNSk)

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Как составить договор найма

По закону оформление договора найма или аренды происходит в обязательном порядке. Такой документ защищает права как нанимателя, так и собственника. Поэтому, если беспокоитесь о своей безопасности, позаботьтесь о заключении соглашения.

На практике такие бумаги оформляются лишь формально, но не регистрируются в госорганах. Договор заполняется, обе стороны расписываются, но собственник не платит налог — это незаконно.

Составление документа о найме ложится на плечи собственника. Ваше право принести с собой на сделку как многостраничный договор, так и кратко оформленный на одном листе А4.

Законодательно прописаны обязательные разделы документа:

1. Сведения о собственнике, нанимателе и сдаваемой квартире. Вписывается ФИО обеих сторон, сведения об их регистрации, данные паспортов, адрес квартиры, количество комнат. Здесь же вы можете перечислить наличие мебели и техники в квартире.
2. Условия найма. Указывается размер квартплаты, даты и способы передачи оплаты собственнику. На свое усмотрение пропишите, кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
3. Длительность договора и условия его расторжения. При желании описываются причины, по которым договор может быть расторгнут (например, наниматель не вносит квартплату своевременно), или прописывается условие, что наниматель обязан предупредить собственника о выезде за месяц.

Кроме обязательных разделов, дополняйте документ любыми пунктами, которые посчитаете нужными: количество человек, проживаемых в квартире, порядок ухода за квартирой, договоренность о ваших посещениях, наличная или безналичная оплата и др.

Регистрация договора

Как уже упоминалось выше, регистрация — это официальная «активация» договора. Именно она обезопасит вас и нанимателя от махинаций и проблем при сдаче квартиры. Если соглашение, заключенное на срок более 1 года, не зарегистрировано, оно считается недействительным.

Ст.674 Гражданского кодекса РФ  гласит, что краткосрочные договора (год и менее) не требуется регистрировать, в отличие от долгосрочных. Тем не менее, они все-таки считаются действительными. А вот соглашения, которые оформлены более чем на год, в течение 1 месяца со дня заключения зарегистрируются в отделении Росреестра (обращайтесь в местный орган ЕГРН или МФЦ) в обязательном порядке. В налоговую этот договор не подается.

Необходимые документы

Вместе с подписанным обеими сторонами договором в отделение Росреестра для регистрации принесите с собой:

• 3 экземпляра договора найма;
• заявление о постановке на учет в ЕГРН;
• свидетельство о собственности или другой документ, подтверждающий права собственника на квартиру;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• паспорта собственника и нанимателя;
• квитанцию об оплате госпошлины (для физлица — 2000 рублей, для юридического — 22000 рублей). Ее оплачивают стороны по договоренности между собой. Существует нюанс по оплате, когда договор заключается между физическим лицом и юридическим. Если стороны договариваются о половинной оплате, то в отделение регистрации предоставляются две квитанции — одна на 1000 рублей от физлица, другая на 11000 от юридического.

Сроки заключения договора

По закону долгосрочной считается аренда более чем на 1 год. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре и длится не более 5 лет. Даже если в договоре не прописан срок, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Договор, оформленный на год или менее 1 года, считается краткосрочным, и регистрировать его не нужно.

На практике собственники не советуют заключать договора больше, чем на полгода-год. Ведь при необходимости легче расторгнуть незарегистрированный договор, избежав волокиты с бумагами и очередями. Кроме того, это позволяет собственнику «познакомиться» с нанимателем, за полгода понять, стоит ли сдавать ему квартиру, и без проблем продлить договор при желании.

Какие бывают опасности?

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. Перечислим наиболее распространенные:

• порча имущества;
• квартира, оставленная незапертой;
• проживание в ней лица, пребывающего в розыске;
• сдача жилья третьим лицам вашими квартирантами;
• значительное нарушение сроков оплаты;
• недовольство соседей.

ВНИМАНИЕ: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду?

Краткосрочный наем

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

Смотрите видео о рисках сдачи квартиры в аренду:

Как снизить риски при сдаче квартиры? Советы. АН “Ананас”

Долгосрочный наем

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество и значительно навредив ремонту. Но данную ситуацию можно предупредить, составив акт приема-передачи квартиры при аренде.

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

• Паспорт владельца квартиры
• Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Watch this video on YouTube

Уплата налогов

Денежные средства, получаемые наймодателем в качестве платы за сдачу жилья в аренду, расцениваются с точки зрения законодательства как доход, и подлежат налогообложению на общих основаниях. На сегодняшний день налог на доходы физических лиц составляет 13%. Для его уплаты наймодателю необходимо составить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и представить ее в налоговый орган не позднее 30-го апреля года, следующего за годом получения дохода. На основании декларации сотрудники налоговой службы сформируют квитанцию, которую наймодателю потребуется оплатить.

Сдача жилья по договору найма сопряжена с рядом трудностей, связанных как с оформлением документов, так и с поиском благонадежных жильцов. Застраховать себя от возможной неоплаты найма, а также от иных мошеннических действий можно, заключив договор, с указанием в нем паспортных данных нанимателей.

Взимать арендную плату целесообразнее всего ежемесячно, не дожидаясь просрочек и задержек, которые, впоследствии могут быть не оплачены. Руководствуясь этими простыми правилами при сдаче жилья по договору найма, можно избежать большого количества проблем и неприятных ситуаций.

Как вам статья?