Процедура и этапы выполнения кадастровых работ по межеванию земельных участков

Как проводят кадастровые работы – 7 основных этапов

Организацию кадастровых работ проводит кадастровый инженер.

Каждый объект требует индивидуального подхода, но общие принципы и этапы работы всё же есть.

Этап 1. Детальный анализ документации, представленной заказчиком

Заказчик пишет заявление, на основании чего составляется договор на кадастровые работы.

Специалист запрашивает, собирает и анализирует большой пакет документов, в который входят:

• общие, правовые данные о недвижимости;
• картографические материалы;
• данные о смежных землепользователях, инженерных коммуникациях и т.д.

К договору прилагается смета на кадастровые работы, в которой оговариваются все цены на услуги.

Этап 2. Съёмка участка и окрестностей объекта

Полевые работы – важный составной элемент кадастровых работ.

На этом этапе выполняется:

• обследование и оценка окрестностей;
• обмер и съёмка участка;
• закрепление всех поворотных точек на местности;
• уточнение, а также согласование границ объекта недвижимости со смежными землепользователями.

Этап 3. Обработка спутниковых данных и измерений, полученных в ходе геодезии

В камеральных условиях осуществляется обработка всех материалов. Спутниковая съёмка применяется, когда нельзя провести традиционную геодезическую съёмку из-за кривизны местности и иных недостатков, которые вызывают недопустимую погрешность измерения.

На этой стадии выполняется расчёт координат и высот поворотных точек, построение чертежей. При работе специалист пользуется новейшим программным обеспечением.

Этап 4. Подготовка недостающей документации

Заказчик предоставляет кадастровому инженеру всю информацию о недвижимости. Специалист собирает, систематизирует и анализирует данные об объекте.

Могут понадобиться дополнительные материалы, которые кадастровый инженер запрашивает в других организациях. Иногда необходимо заменить документы старого образца на новые.

Этап 5. Разработка межевого плана

Главным мероприятием, входящим в кадастровые работы, считается разработка межевого плана. Это документ составлен на основании кадастрового плана и включает всю информацию об участке. Технический план оформляется только для зданий, построек и сооружений.

Межевой план содержит текстовую и графическую части. Текстовая часть состоит из общей, технической и правовой информации об участке, материалов согласования границ и т.д.

Графическая часть воспроизводит местонахождение объекта, конфигурацию, поворотные точки, расположение инженерных коммуникаций.

Этап 6. Получение желаемой документации

В результате кадастровых работ специалист разрабатывает Межевой план или Технический план. Иногда оформляются дополнительные документы. К ним относятся: Кадастровый план, Кадастровая выписка или другие официальные бумаги.

Результатом работы считается оформление и выдача Кадастрового паспорта.

Этап 7. Согласование и подписание акта о проведении работы

Итоговая стадия — подписание и согласование акта о проведении кадастровых работ.

В документе указываются:

• кадастровый номер;
• площадь и границы объекта;
• адрес и реквизиты заказчика.

Акт о проведении кадастровых работ согласовывается со всеми смежными землепользователями. Документ подписывается кадастровым инженером и руководителем организации, которая осуществляет кадастровые работы, скрепляется печатью.

Всё сказанное в этом разделе закрепим и обобщим с помощью примера.

Рекомендую посмотреть видеоролик о порядке проведения комплексных кадастровых работ.

Для чего нужны кадастровые работы

Основная цель кадастровых работ – точное установление границ земельного участка или сооружения (в том числе находящегося в процессе строительства). Это мероприятие направлено на то, чтобы собственник получил возможность избежать возможных разногласий с владельцами соседних участков.

При необходимости расширить свое владение или разделить его на объекты, требуется соглашение не только всех собственников данного участка, но и владельцев соседних территорий, в какой форме собственности они бы не находились (личной, государственной, муниципальной). Кадастровые работы позволяют зафиксировать конкретные данные, характеризующие объект недвижимости, в отношении которого проводятся изыскания.
Нередко кадастровые работы проводятся для того, чтобы сопоставить номинальные характеристики земельного участка (адрес, границы, площадь, местоположение) с их фактическими значениями.

По завершении работ составляется межевой (если объектом кадастровых работ выступает земельный участок) или технический план (работа с недвижимым имуществом – жилыми и производственными сооружениями, отдельными помещениями, местами общего пользования, комнатами, а также объектами, которые находятся в процессе строительства), которые используются для постановки объекта на учет в государственный кадастровый орган.

Полученные данные могут использовать как государственные структуры, так и налоговые органы.
Технический паспорт, получаемый владельцем объекта после проведения кадастровых работ и постановки на учет, является основным документом, позволяющим подтвердить право собственности. При помощи технического паспорта владелец может осуществлять сделки с объектом недвижимости (купля, дарение, продажа, сдача в аренду, разделение на участки).

С 2018 года отсутствует возможность каким-либо образом распоряжаться недвижимым имуществом без полного перечня документов, которые составляются на основании определения точных границ участка или сооружения. Эти данные получаются в результате проведения кадастровых работ.

Основные цели кадастровых работ можно выделить следующим образом:

•    Определение точных границ участка (требуется при возникновении спорных ситуаций с владельцами смежных участков, подтверждения собственности, вступления в наследство и т.д.).
•    Определение и описание индивидуальных характеристик конкретного земельного участка или строительного сооружения. На их основе выдается кадастровая выписка, а также производится оформление (и изъятие) кадастрового паспорта.
•    Снятие объекта с кадастрового учета (например, при сносе).

На основе данных, полученных в результате кадастровых работ, составляется межевой или технический план (первый касается земельных участков, второй – прочих объектов недвижимости, сооружений). Документ содержит в себе актуальные сведения о кадастровом объекте, которые подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Особенности кадастрового паспорта

Технический паспорт – документ,  который является подтверждением сведений, полученных в результате кадастровых работ, а прав владельца на распоряжение имуществом. Согласно законодательству, кадастровый паспорт должен содержать в себе ряд сведений:

•    Схема-чертеж земельного участка или объекта недвижимости с обозначением комнат и прочих помещений, находящихся на его территории.
•    Присвоенный кадастровый номер.
•    Адрес, местоположение, границы , площадь и размещение земельного участка. Если паспорт касается сооружения, в нем отмечается количество комнат, их размещение и площадь.
•    Категория земель и разрешенные виды их использования.
•    Дата постановки на кадастровый учет, а также внесения изменений.
•    Сведения о соответствии данных о границе земельного участка/сооружения действующему законодательству.

Технический паспорт составляется кадастровыми инженерами и является одной из ключевых целей проведения кадастровых работ. В случае недостоверности данных собственнику может быть отказано в регистрации прав или перехода прав на земельный участок/сооружение.

Земельно-кадастровые работы

Нормативная база, регулирующая их выполнение

Процедуру подготовки и подачи документов для постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет регламентирует Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В пятой части первой статьи вышеупомянутого ФЗ говорится о том, что все здания, земельные участки, помещения, сооружения и даже объекты незавершенного строительства подлежат постановке на государственный кадастровый учет.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены в том, что проведение кадастровых работ на земельном участке будет осуществлено опытными, высококвалифицированными специалистами – инженерами, прекрасно разбирающимися во всех тонкостях законодательства. Помимо этого, наши специалисты имеют солидный опыт (свыше 10 лет) работы с такого рода документацией, а также багаж профессиональных знаний, что в комплексе позволяет им решать любые задачи, в том числе и с повышенным уровнем сложности.

Стоит еще раз отметить, что для проведения кадастровых работ необходима высокая профессиональная квалификация, опыт и четкое понимание специфики такого рода деятельности. Поэтому не стоит рисковать и доверять непроверенным компаниям-«однодневкам». С нами вы можете быть уверены в оперативном и качественном выполнении задачи, ведь результатом нашей деятельности уже стали более 1000 положительных решений о постановке недвижимости на государственный кадастровый учет.

Земельно-кадастровые работы: воспользоваться услугами профессионалов выгоднее, нежели потом возмещать свои убытки!

Изменения в законодательстве, согласно которым земельно-кадастровые работы, а точнее – право на подготовку соответствующей документации, перешло от органов БТИ кадастровым инженерам, вступили в силу совсем недавно. По большому счету, переходный период официально был окончен 1 января 2014 года и лишь с этого момента полная ответственность за подготовку земельно-кадастровой документации лежит на профильных специалистах, заверяющих их своей печатью.

Но даже такие изменения и персонализация ответственности не избавили этот сектор услуг от совершения ошибок – недочеты при подготовке документов и сегодня случаются очень часто. Об этом говорит и официальная статистика, по данным которой работы и подготовка необходимых документов в трети случаев выполняются с ошибками. И дело здесь не только в опыте и профессионализме инженеров (хотя они играют, конечно же, основную роль), но и современном специализированном оборудовании, отсутствие которого может привести к несоответствиям при подготовке документации.

Важно: чем же грозят такие ошибки в дальнейшем?

Они являются источником проблем с регистрацией или сделок с объектами недвижимости. По факту – это потеря времени и средств, хлопоты с исправлением ошибок в документации, и как результат – упущенная выгода. Конечно, убытки можно попробовать компенсировать, подав на виновную сторону в суд – сегодня государство пытается всячески поддержать собственников и урегулировать вопросы ответственности специалистов, вплоть до уголовной преследования и лишения права заниматься профессиональной деятельностью. Однако длительные судебные разбирательства, а также связанные с ними хлопоты и финансовые траты – это совсем не то, что нужно собственнику. Поэтому лучше сотрудничать только с профессионалами с хорошей репутацией – такими, как специалисты Городского Кадастрового Бюро.

Читать подробнее

Постановка на учет

Имея на руках результаты проведения межевых работ, можно инициировать процедуру внесения сведений о наделе в государственный реестр. Подробно действия, необходимые для ее проведения описаны в отдельной статье.

Однако некоторые нюансы требуют особого уточнения.

Кто имеет право оформить регистрацию

Оформить в собственность землю может ограниченный круг лиц.

Подать документы для регистрации земельного участка имеет право:

• непосредственно владелец земли, а также приравненные к нему лица:
  • наследник умершего собственника;
  • хозяин выделенной части земельного участка при формировании нескольких наделов из одного;
  • введено обременение на землю;
• держатель документа о выделении надела в пользование;
• арендатор, если право на использование земли будет длиться более 5 лет;
• гражданин, который наделен правом использовать землевладение бессрочно;
• лицо, которому предоставляется право на пожизненное наследственное владение;
• инженер кадастра.

Документы

Чтобы зарегистрировать землю, потребуется заранее подготовить некоторые бумаги:

1. Заявление. Заполнить можно до посещения организации, либо на месте.
2. План межевания. Выдается после проведения землеустроительных работ инженером кадастра, либо в БТИ.
3. Подтверждающая право собственности бумага.
4. Технический план. Если осуществляется одновременная регистрация в качестве собственности находящегося на территории ЗУ здания.
5. Паспорт заявителя.
6. Карта-план надела с указанием всех расположенных в его пределах строений.

Чтобы поставить на учет объект недвижимости, нужно предварительно заплатить государственную пошлину. Однако требовать предъявления платежного документа в Кадастровой палате не имеют права.

Список может видоизменяться в зависимости от конкретной ситуации. Например, для внесения в реестр объекта муниципальной собственности потребуется разрешение от органа местной власти.

Обращение в Росреестр и госпошлина

Перед тем, как передать в организацию документы для регистрации, нужно обязательно оплатить взимаемую государством пошлину. Граждане вносят 200 рублей, а организации – 600.

несколько способов подать запрос

• посещение Кадастровой палаты;
• регистрация на портале Госуслуг и подача заявления в режиме онлайн;
• отправить документы заказным письмом с описью через Почту России;
• связаться со специалистом через электронную почту.

Однако приоритетным остается личный визит в территориальное отделение Росреестра, так как в подобном случае можно решить некоторые возникшие недоразумения, например, недостачу какого-либо документа, на месте, а не ждать ответа на дистанционный запрос в течение нескольких дней или даже недель.

Получение паспорта

Для оформления собственности до вступления в силу ФЗ №218-ФЗ, был необходим кадастровый паспорт, выдаваемый при постановке земельного участка на государственный учет.

Однако теперь, когда процедуры регистрации участка и права собственности фактически объединены в одну, необходимость в выдаче подобного документа отпала. Теперь при внесении землевладения в кадастр владельцу предоставляется выписка из ЕГРН, заменяющая выдаваемые ранее бумаги.

Подробно узнать о процедуре получения выписки можно в отдельной статье.

Изменение границ поставленного на учет надела

Российское законодательство разрешает вносить изменения в запись о поставленном на учет земельном участке. Зачастую исправления касаются информации о граничных точках участка.

Обычно подобные действия производятся, если:

• допущена ошибка при проведении межевых работ. В подобном случае, организация, занимающаяся оформлением плана территории, заново проводит процедуру и предоставляет владельцу скорректированную схему с новыми граничными линиями;
• требуется уточнить границы в связи с несоответствием указанной в реестре площади фактической. Перерегистрировать земельный участок не требуется, если погрешность составляет менее 10%;
• участок делится между несколькими хозяевами. Каждый новый надел вносится в реестр отдельно.

Увеличение границ

В ряде случаев владелец имеет право подать запрос на изменение записи об участке в кадастровом реестре в связи с увеличением площади.

наблюдается в следующих случаях

• получено разрешение на присоединение бесхозной земли, прилегающей к наделу;
• владелец выкупил соседний участок и желает присоединить его к уже находящемуся в собственности.

В подобных случаях для уточнения границ вновь придется производить процедуру межевания.

Виды кадастровых работ в отношении земельных участков

Цель таких работ – внесение в базу Росреестра данных о конкретном земельном участке, отображающих все сведения по объекту, имеющиеся по факту. Итогом выполнения работ кадастрового направления считается межевой план, включающий в себя перечень информации об участке, который подлежит учету в Госкадастре недвижимости.

С момента включения всех данных, у инициатора выполнения кадастровых работ возникает возможность оформления права собственности, с учетом действующих положений законодательства, или же официального внесения изменений в характеристики участка.

В кадастровом паспорте должен иметься такой информационный список:

• Схематический рисунок участка, представленный в виде чертежа;
• Закрепленный за земельным участком его персональный номер по кадастру;
• Конкретная, точная величина площади земельного участка;
• Адресные сведения, при наличии таковых. Если же их нет, то должно иметься детальное описание размещения земельного участка;
• Принадлежность к земельной категории и указание на разрешенные виды использования земель;
• Кадастровая стоимость земли;
• Дата, когда участок официально был поставлен на учет в базе кадастра;
• Информация, касающаяся соответствия сведений о линиях земельных границ действующим положениям закона.

Вместе с кадастровым паспортом, выдается и соответствующая выписка, содержащая такие данные:

• Об отдельных фрагментах земельных участков и имеющихся обременениях;
• Исчерпывающее описание поворотных точек на линиях земельных границ (точные координаты);
• Описание точного размещения линий земельных границ.

Кадастровый паспорт, информация в котором отображена в графическом и текстовом формате, должен в полной мере иметь соответствия с критериями, упомянутыми ранее.

Если данных, которыми располагает кадастровый паспорт, недостаточно, может быть принято решение об отказе в проведении регистрации прав и переходе земельных прав (к примеру, в ходе оформления сделок).

Если сведения об участке внесены в Госкадастр неверно, они подлежат ликвидации, в свою очередь, занесение точных данных связано с непосредственным выполнением кадастровых работ и проводится лишь по их завершению.

То есть кадастровые работы необходимы для юридической фиксации линий земельных границ с непосредственным закреплением их на местности.

Кадастровые работы – это четко продуманный список мероприятий, выполнение которых диктует необходимость задействовать геодезические приборы, при наличии соответствующих разрешений, лицензий и сертификатов.

Ряд кадастровых работ связан с необходимостью обращения в определенные организации с целью выполнения изысканий и информационной обработки.

Именно по этой причине будет вполне оправданным обращение в единый центр, где весь перечень работ выполняется комплексно, для достижения единого результата – получения столь желаемого для заказчика кадастрового паспорта, использовать который можно будет в различных сделках.

В список кадастровых работ включены работы по:

• Установлению всех владельцев и пользователей определенного участка или же участков, примыкающих к нему;
• Разработке и дальнейшему согласованию схем размещения участка в структуре ОМС;
• Выполнению территориальной съемки (контурной/кадастровой);
• Описанию контуров, размещенных в пределах участка строений;
• Правовым обоснованиям возникновения и формирования земли;
• При необходимости – уточнению линий земельных границ;
• Если надлежаще не оформлены земельные границы, задействуют процедуру уточнения земельных координат;
• Выводу границ земельного отвода в натуре;
• Межеванию и созданию межевого плана.

По завершению кадастровых работ, за землей закрепляют персональную кадастровую нумерацию. В дальнейшем предусматривается выдача кадастрового паспорта.

Этапы

Проведение межевания осуществляется в несколько этапов, среди которых можно выделить подготовку и предоставление документации, сбор информации относительно участка, осмотр объекта на местности и составление документации по наделу.

Подготовка документов

К таким документам относятся свидетельство о праве собственности, картографические материалы, выписки из единого государственного реестра недвижимости относительно участка и земель, смежных с ним, списки координат опорных точек участков.

Также могут использоваться данные, содержащиеся в документации относительно проходящих инженерных сетей, информация по инвентаризации земель и лицам, имеющим право собственности или пользования смежными участками.

Сбор и систематизация информации о наделе и его границах

В зависимости от вида проводимых кадастровых работ и цели, для которой они осуществляются, на основании предоставленной заказчиком документации и дополнительно запрошенных данных формируется информация о земельном участке.

При отсутствии необходимых данных или сведений данные берутся на основании замеров и других действий, осуществляемых инженером непосредственно на местности.

Осмотр объекта и проведение геодезической съемки

Одним из следующих этапов становится геодезическая съемка – комплекс работ, включающий в себя определение географического месторасположения земельного участка, принятие во внимание экономической ценности земли с точки зрения ее расположения и наличия инфраструктуры. Определяется также состав грунта и возможность возведения на земле зданий и сооружений

Определяется также состав грунта и возможность возведения на земле зданий и сооружений.

Параллельно с таким действиями происходит согласование межей участка с теми лицами, чьи интересы могут быть затронуты, а также учитываются те площади, которые не могут быть использованы для определенных действий ввиду того, что по ним проходят коммуникации, линии электропередач или они представляют особую природную ценность.

Требования к проведению

Искажение каких-либо сведений или их намеренное укрытие может караться привлечением к ответственности и лишением разрешения на подобный вид деятельности.

При формировании земельных участков специалист должен руководствоваться следующими требованиями:

• Площадь земли должна отвечать нормам, которые отражаются в правилах и законодательстве, регулирующем градостроительство;
• Границы надела, определенные инженером, не должны выходить на территорию смежных с ним наделов;
• Земельный надел не должен доставлять трудности в доступе или пользованию другими участками, смежными с ним.

Завершающий этап и итоги выполнения

Завершающим этапом по проведению кадастровых работ становится составление и предоставление заказчику документации по земельному участку – кадастрового паспорта и выписки из кадастра.

В кадастровом паспорте отражается схема участка, его номер, который соответствует данным единой базы, занимаемая площадь, месторасположение, кадастровая стоимость, назначение (для каких целей может непосредственно использоваться), данные о законности установленных границ и дата внесения информации по нему в государственный реестр.

Условия проведения работ

Все виды выполненных кадастровых работ должны реализоваться с учетом многочисленных условий и требований. К ним относятся:

• площадь участка не должна отличаться от содержания градостроительного регламента;
• не допускается, чтобы границы данной территории каким-либо образом пересекались с другими наделами, которые могут принадлежать другим лицам или государству;
• не получится выполнить работы, если эти мероприятия приведут к тому, что невозможно будет воспользоваться другими объектами;
• не разрешается, чтобы участок заходил за наделы, принадлежащие соседям.

Если для выполнения процесса приглашается неквалифицированный инженер, то он сможет не учесть всех этих требований. В этом случае документы, составленные им, не будут обладать юридической силой.

Выполнение работ кадастровым инженером, организация деятельности

Выполнение функций кадастрового инженера начинается с проверки документации, которую предоставляет заказчик услуг. На база полученной данных проводится проверка ЗУ. При выполнении работ кадастровый инженер выезжает на участок и делает необходимые изменения, согласовывает их с владельцами и соседями, ставит межевые знаки и составляет план участка. Далее готовится пакет бумаг для передачи в государственные органы. Параллельно эксперт дает консультации по вопросам, связанным с профессиональной деятельностью и разрешением конфликтных ситуаций.

В работе специалиста ключевое значение имеет точность выполненных замеров. Недоработки в этом вопросе приводят к неправильному отражению данных и спорам между соседями. Кроме того, частые ошибки могут привести к потере аттестата и невозможности занимать прежнюю должность.

Кадастровый инженер имеет собственный оттиск печати и бланки с указанием юридического адреса и номера аттестата. Имеющиеся полномочия позволяют работать с участками разного назначения, площади и типа собственности (государственная, частная).

Организация деятельности

В законодательстве РФ предусмотрено две формы ведения деятельности кадастровым инженером:

• в виде ИП;
• наемный сотрудник в штате компании (юрлицо).

Кадастровый инженер сам выбирает форму, которая ему подходит больше всего. После принятия решения он информирует орган кадастрового учета и организацию, которая выдала квалификационный аттестат. Отказ от передачи этих данных может привести к отзыву или аннулированию документа. Вне зависимости от выбранной формы деятельности документы, выданные кадастровым инженером, имеют одинаковую юридическую силу.