Как оценить стоимость квартиры

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке

? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

На что обратить внимание при выборе оценщика:

1. Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
2. Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
3. Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
4. Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
5. Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.

Рекомендуемая статья: Как проверить есть ли ограничение, арест на недвижимости за 1 минуту?

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.

Нюансы и полезные советы

Проверить чистоту сделки при покупке квартиры – первостепенная задача нового владельца. Однако процесс оформления соглашения может быть длительным и достаточно непростым для человека без юридического образования. Важные нюансы:

1. Нужно прописывать в договоре полную цену квартиры. Если вторая сторона настаивает на указании меньшей стоимости – не стоит соглашаться. При любых форс-мажорах вы сможете вернуть только прописанную сумму, а не оговоренную на словах.
2. При любых сомнениях – смело обращайтесь к юристу. Комиссия специалисту покажется ничтожно малой по сравнению с потерянными деньгами за недвижимость при неверном оформлении. Именно профессионал сможет какможно тщательнее проверить квартиру перед покупкой по всем юридическим аспектам.
3. Застрахуйте сделку. Различные профильные компании предлагают услуги по оформлению титульного страхования. При возникновении юридического разбирательства вы сможете получить компенсацию, если суд не примет вашу сторону.
4. Помимо документов, которые нужно проверять при покупке квартиры, спросите у продавца, какие квитанции по коммуналке есть в наличии. Бумаги за оплаченную электроэнергию, водоснабжение, капремонт и газ защитят вас от проблем в будущем. Покрывать долговые обязательства предыдущего владельца в любом случае не нужно, однако при задолженности нужно будет пройти длительное разбирательство.

Также накануне покупки стоит уточнить дату прошлого капитального ремонта, специфику проделанных работ и дату следующего. Такая информация не влияет на сам факт покупки, но сможет подготовить вас к будущим изменениям.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Чтобы обезопасить свои интересы при покупке недвижимости, нужно проверить продавца, его семейный статус и наличие детей. Также необходимо запросить базовые документы: свидетельство о государственной регистрации и бумаги о владении, специальную справку из ЕГРП, выписку из домовой книги (получают в МФЦ), квитанции по оплате/задолженностям и подтверждение дееспособности владельца.

Проверка квартиры накануне приобретения подразумевает сбор сведений, как о самой недвижимости, базовых документов, так и сверку информации о собственнике

При этом важно несколько раз проверить все имеющиеся бумаги, поскольку любая ошибка может привести к признанию сделки незаконной

Что формирует цену квартиры дальше?

Остановившись на 7-10 объявлениях, которые похожи на ваше, начнем делать глубокую оценку. Первое, что делает вашу квартиру дороже, это инфраструктура, транспортное сообщение. Например, ваша квартира находится в шаговой доступности от метро, а другая, на которую вы ориентируетесь, уже в 10 минутах ходьбы от станции. Значит, ваша квартира чуть дороже.

Далее, тип и конструкция дома. Квартиры в панельном, кирпичном и каркасном доме при прочих равных стоят по-разному. Разумеется, квартира в кирпичном доме будет дороже всего, а в панельном — дешевле всего.

Далее, количество комнат и ремонт — немаловажная вещь. Если с комнатами все понятно, то ремонт вызывает много вопросов. У каждого свое представление о том, что такое хороший ремонт. Если вы просто переклеили обои перед продажей, это не значит, что у вас хороший ремонт. Новая сантехника, плитка, замененная проводка, современные окна, качественный пол — это хороший ремонт.

Для многих людей важен этаж. Например, во все времена первый этаж всегда был дешевле всех остальных, а верхние — дороже. Площадь кухни тоже важная вещь. Не удивляйтесь, если из-за вашей трехметровой кухни покупатели будут просить снизить цену. Наличие балкона или лоджии всегда приветствуется. Если же лоджия застеклена и утеплена — можете чуть добавлять в цене.

Самостоятельная оценка дома

Хотя объективно оценить собственное жилье трудно, чтобы установить его стоимость, следует придерживаться такой последовательности действий:

1. Проанализировать информационные ресурсы с объявлениями.
2. Выбрать 3-5 объектов со сходными характеристиками.
3. Учесть возможную скидку в зависимости от состояния рынка недвижимости. Во время кризиса торг может снизить цену объекта на 10-15 %, при росте спроса – повысить на 0,2 – 3 %.
4. Полученную цифру разделить на площадь квартир-аналогов, чтобы получить цену за 1 м2.
5. Вычислить среднее арифметическое значение и умножить его на площадь своей квартиры.

Приведенный метод очень упрощен, но правильно выбрав аналоги из предложений купли-продажи, собственник довольно точно определит стоимость жилья.

В качестве примера самостоятельного расчета рассмотрим, как оценить стоимость дома площадью 50 м2. Учтем стоимость аналогов:

• № 1 – 900 000 рублей. С учетом корректировки цен на 2,5% при среднем росте спроса цена равна 877 500, а стоимость 1 м2 – 17 550;
• № 2 – 1 200 000 руб., учитывая корректировку цен – 1 170 000, и 1 м2 – 23 400;
• № 3 – 700 000 руб., с учетом корректировки цен – 682 500, и 1 м2 – 13 650.

Среднеарифметический расчет 1 м2 аналогов: 18 200 руб. = (17550+23 400+13 650)/3. Таким образом, полученная стоимость составляет 910 000 рублей = 18 200 руб. х 50 м2.

Такая оценка применяется, если привлечение специалиста экономически не оправданно либо нецелесообразно.

От чего зависит стоимость дома

На цену недвижимости влияют 2 группы факторов – внешние и внутренние. К первой относится район, инфраструктура и окружение. Ко второй – техническое состояние, планировка и площадь.

При таком местоположении стоимость квартир в новостройках и старых зданиях практически одинакова, чего не скажешь об удаленных, непрестижных районах. Здесь новые квартиры ценятся дороже, чем в домах, построенных более 7 лет назад.

Факторы, определяющие стоимость квартиры

Основное правило выполнения оценки – ничего личного, только бизнес. Осмотрите жилье трезвым взглядом. Аргумент «здесь прошло мое детство» не является достаточно веским для того, чтобы существенно повышать стоимость квартиры.

На цену влияют:

1. Наличие инфраструктуры (близость детских образовательных и медицинских учреждений, транспортная доступность и так далее);
2. Экологическая и криминальная обстановка в районе;
3. Год постройки дома и его тип;
4. Уровень комфортабельности жилья (наличие лоджий, балконов, кладовок, планировка, лифт, интернет, мусоропровод, подъездные пути и наличие парковки, тип отопления и прочее).

Интересно, что наличие дорогого ремонта может ускорить процесс реализации, но понесенные затраты, скорее всего, не окупятся. Если квартира бюджетная, то у покупателей просто нет лишних денег. Если элитная, то сделанный ремонт может не понравиться будущим владельцам, которые планируют переделать все по своему вкусу.

Итоговая цифра должна соответствовать существующим ценам на рынке недвижимости.

Методика определения цены жилья

Самый простой и адекватный способ вычислить стоимость квартиры следующий:

• купить газету или журнал, содержащий последние объявления о продаже квартир. Сообщений должно быть много. Чем они подробнее, тем лучше;
• найти аналогичные квартиры. По возможности, должен быть один тип дома, количество комнат и балконов, площадь. Аналоги должны быть расположены в одном районе;
• выписать стоимость подобных объектов и их площадь;
• найти стоимость квадратных метров в районе, разделив цены предложенных к продаже аналогов на их площадь;
• определить минимальную и максимальную стоимость кв. м в данной местности;
• умножить площадь квартиры на полученные величины. Полученные цифры – диапазон цены квартиры.

Какой может быть оценка квартиры?

Оценка квартиры – это процесс установления стоимости квартиры или отдельных прав в отношении нее.

Существует две стоимости квартиры: рыночная и кадастровая:

• Кадастровая стоимость нужна для того, чтобы рассчитать размер налога, который нужно будет заплатить при ее продаже, а также для определения размера госпошлины в суде. Такую оценку проводят специальные кадастровые инженеры и специалисты, работающие в бюджетных учреждениях, на основе решения региональных органов власти.
• Рыночная стоимость – это реальная цена квартиры, за которую ее готовы продать и купить при данных условиях рынка.

Оценить квартиру (узнать ее рыночную стоимость) можно разными способами: самостоятельно, с помощью риэлтора, а также с помощью оценочной компании.

Аспекты оценки жилья

В отличии от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единой базой для налогообложения, рыночная оценка жилого помещения учитывает индивидуальные особенности строений.

Не бывает 2 одинаковых объектов. Если здания построены по типовому проекту и имеют идентичную планировку, но расположены в разных районах, их стоимость может существенно отличаться.

Факторы, влияющие на ценообразование жилого помещения, условно делятся на те, что завышают стоимость и занижают ее.

Оценка рыночной стоимости дома включает особенности земельного надела. В этом случае к факторам, которые повышают его стоимость, относят правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

На снижение цены влияет расположение на склоне, близость грунтовых вод, неправильная форма, ширина менее 12 м, приближенность высотных зданий.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

• Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
• Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
• Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
• Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
• Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
• Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
• Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
• Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Сравнение цен на досках объявлений

Большая часть предложений на онлайн-площадках скорректирована под потребности и возможности рынка, так как продавцы уже успели получить отклик от потенциальных покупателей и с их учетом определили подходящую цену. К тому же, многие квартиры выставляются агентствами, которые используют специальные методики оценки стоимости жилья.

Зайдите на сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Заполните критерии поиска данными, аналогичными состоянию вашего предложения. Выберите что-то среднее между схожими предложениями и сделайте корректировку на достоинства или недостатки жилья.

Способы проведения процедуры

Способ проведения оценки недвижимости зависит от цели процедуры:

 Оценка жилья для оформления ипотечного кредита или страхование. Оценку квартиры должен провести сотрудник оценочной организации

Важно наличие у компании аттестата, разрешение на оценочную деятельность, членство в СРО (саморегулирующаяся оценочная организация). По результатам оценки предоставляется отчет.
 Оценка жилья в личных интересах собственника. Для определения реальной цены объекта собственник может провести самостоятельную оценку

Для этого нужно сравнить стоимость аналогичных предложений на рынке жилья.

В сети интернет доступны оценочные калькуляторы. Программа анализирует введенные данные по недвижимости и выдает отчет по стоимости.

Оценить стоимость квартиры могут риэлторы. Сравнив похожие объекты, оценив рентабельность района, дома общее состояние квартиры агенты по недвижимости дадут рекомендации по оптимальной цене.

Сколько стоит оценка квартиры — обзор ТОП-4 факторов, влияющих на стоимость услуг

Стоимость оценочных услуг устанавливает фирма, которая их осуществляет. Цена разнится в зависимости от компании, но несущественно, так как среди оценщиков существует конкуренция, которая и влияет на ценообразование.

Учтите, что если вы воспользовались услугой оценки, чтобы получить кредит, оплатить оценку вы обязаны вне зависимости от того, принял банк решение в вашу пользу или нет.

Существует ряд факторов, которые ощутимо влияют на то, сколько стоит оценка квартиры.

Фактор 1. Площадь квартиры

Если оценка типовой квартиры обойдется в среднем в 3-7 тысяч рублей, то большую элитную квартиру оценят уже не меньше, чем за 10 тысяч. Также цена может возрасти в два-два с половиной раза, если оценка требуется срочно.

Фактор 2. Расположение жилого объекта

Этот фактор один из самых значимых. Чем более выгодно расположена квартира, тем дороже она будет стоить и тем дороже будет ее оценить.

Фактор 3. Качественные характеристики

Сюда относятся такие параметры, как:

• тип дома;
• количество комнат, их характеристики (проходные или нет);
• величина кухни и вообще факт ее наличия как отдельной комнаты;
• вид из окон;
• расположение дома внутри района;
• доступность общественного транспорта;
• этажность;
• планировка;
• инфраструктура дома;
• ремонт в квартире.

Фактор 4. Вид определяемой стоимости квартиры

В зависимости от того, для чего вам нужна оценка, оценщик выберет вид и методы ее проведения. Выбор отразится на стоимости услуг оценщика. Чем сложнее методы оценки и больше времени они потребуют, тем дороже обойдется услуга.

Метод подбора

Метод подходит только тем, кто не спешит с продажей. Установите цену на 20% выше среднерыночной и проверьте активность покупателей. Если телефон будет молчать, то снижайте цену на 3-5% и ждите звонков снова. Так постепенно вы найдете наиболее выгодную стоимость для себя и приемлемый вариант для покупателя.

Продажа квартир / Вторичный рынок

• 3-комн. квартира, Молокова ул, 14

  10 600 000 руб.

• 1-комн. квартира, Алексеева ул, 46

  3 760 000 руб.

• 3-комн. квартира, Советская ул

  4 600 000 руб.

• 3-комн. квартира, Зорге ул, 237

  3 900 000 руб.

• 3-комн. квартира, Ново-Садовая ул

  6 750 999 руб.

• 3-комн. квартира, Мичурина ул, 114

  5 150 000 руб.

• 1-комн. квартира, Железной Дивизии ул, 1

  1 900 000 руб.

• 3-комн. квартира, Плеханова ул, 59а

  4 000 000 руб.

• 3-комн. квартира, Братьев Коростелевых ул, 117

  11 900 000 руб.

• 3-комн. квартира, Максима Горького ул, 75

  4 050 000 руб.

• 1-комн. квартира, 9-й Гвардейской Дивизии ул, 15

  2 700 000 руб.

• 1-комн. квартира, Петухова ул, 146

  3 000 000 руб.

Быстро и дешево или долго, но без шансов?

На российском рынке жилья уже второй год не все просто – льготная ипотека, кризис и подорожание стройматериалов привели к тому, что цены на квартиры в новостройках выросли на 20-30%. Вслед за первичным рынком подтянулся и вторичный, хотя вторичное жилье не участвует в ипотечных госпрограммах, многие покупатели выбирают между новым и уже построенным жильем.

Как обычно бывает в такой кризис, сильнее всего растет спрос на самые дешевые варианты – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Конечно, спрос измерить сложно, но в одной из риелторских компаний подсчитали, как изменился средний срок продажи квартир в Москве. А главное – как зависит срок продажи квартиры от ее цены.

Вышло достаточно интересно и при этом крайне наглядно (цены – московские, но сама тенденция будет примерно такой же в разных регионах):

Как можно заметить, быстрее всего продавались даже не самые дешевые квартиры – скорее всего, в категории до 150 тысяч рублей за метр продавался абсолютный неликвид, а вот в категории от 150 до 200 тысяч рублей продать квартиру было легче всего. А дольше всего продавались квартиры ценой от 500 тысяч рублей – в среднем за 3 месяца.

Но график говорит и кое-что другое – неужели даже цена в 4 раза выше нижней границы рынка увеличивает срок продажи всего лишь на половину? Скорее всего, нет

Вероятно, речь идет просто об изначально более дорогом жилье, для которого важно найти «своего» покупателя – в отличие от более дешевого массового сегмента

В исследовании говорится еще об одной тенденции – средний срок продажи квартиры сократился за последний годна 25-30%. То есть, на рынке есть явный дефицит жилья, и покупатели стали чуть менее разборчивы и готовы покупать что угодно (график составлен по данным за 2020 год). Учитывая, что самые доступные варианты уже разобрали, цены на жилье выросли, а доходы населения – нет, продать имеющуюся жилплощадь станет чуть сложнее.

Чтобы не ждать целую вечность, нужно изначально правильно оценить свою квартиру. Но как определить, чего она реально стоит – чтобы и не продешевить, и не ждать продажи полгода, и чтобы пару десятков тысяч сбросить в ходе торга?

Самостоятельная оценка стоимости

Владелец жилого помещения самостоятельно может выяснить цену своей квартиры. Легче всего это сделать так: найти аналогичные помещения и определить их реальную стоимость. Для этого нужно не только смотреть ценники в Сети или в СМИ, а, может даже, представившись потенциальным приобретателем, выйти на связь с продавцом и взглянуть на жилое помещение, выяснив, возможет ли торг. Осуществив хотя бы несколько таких походов, владелец будет иметь возможность понять, какова стоимость его квартиры в настоящее время.

Вместе с тем, необходимо обратиться в несколько оценочных компаний и сделать запрос на установление примерной цены жилого помещения по некоторым критериям. Как правило, сотрудники оценочных компаний не делают отказов будущим клиентам. Но подобная оценка будет весьма условной, поскольку на цену оказывают влияние множество критериев, как увеличивающих ее , так и уменьшающие.

В их числе можно определить главные:

• Место нахождения. Как правило, больше всего пользуются спросом квартиры в центре города. Цена в спальных районах находится в зависимости, в том числе, от того, как они удалены от центрального района.
• Инфраструктура. К ней относится присутствие удобной дорожной развязки, универмагов, детских садов и т.п. Таким образом, две одинаковые квартиры в различных частях города будут разными по стоимости.
• Технические показатели. К ним относится этаж, на котором располагается жилое помещение (как правило, верхний и нижний этажи дешевле), материал стен, лифт, балконы, нетипичных планировок, метраж помещений и т.п.
• Разновидность дома и год возведения. Необходимо отметить, что не во всех случаях жилье в более старом здании будет стоить меньше, чем в сравнительно новом.
• Отделка. Очень важны капитальные ремонтные работы: замена трубопровода, электрики, окон и т.д. более ценны, нежели обновленное напольное покрытие.
• Детали инфраструктуры здания. Присутствие парковочных мест, система безопасности, благоустроенная территория – все это тоже может оказывать влияние на цену жилья.

Данный список не исчерпывающий. Для некоторых покупателей важными будут считаться различные показатели жилого помещения

Они акцентируют внимание на виде из окна, состоянию дорог поблизости, присутствию фитнес центров или спортивных площадок в небольшой удаленности, школ и прочего