Как правильно оценить домик в деревне для продажи. пособие для риэлторов

Как правильно подготовить дом к сделке, чтобы повысить его стоимость?

Если вы хотите продать дом быстро и дорого, вам следует учитывать, что главный момент, который интересует всех покупателей недвижимости — это юридическая чистота будущей сделки. А именно:

1. Получено согласие всех собственников на проведение сделки продажи дома;
2. Отсутствуют задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, взносам в СНТ;
3. Отсутствуют залоговые обязательства перед банками (продажа коттеджа, по которому еще не выплачен ипотечный кредит возможна по соглашению с банком, но данный фактор скорее всего негативно отразится на цене дома);
4. Своевременное решение вопросов с арендаторами, если дом в настоящий момент сдается в аренду.

Последний пункт возникает довольно часто, так как владельцы недвижимости обычно продают не единственное жилье, а так называемые «лишние метры» (которые, как правило, сданы в среднесрочную или долгосрочную аренду).

Кроме того, у вас должен быть заранее подготовлен полный пакет документов:

1. свидетельство о собственности (или несколько таких свидетельств, если собственник не один или дом находится в долевой собственности);
2. выписка из ЕГРН;
3. нотариально заверенное, письменное согласие всех собственников на продажу;
4. кадастровый паспорт, кадастровый план и технический план БТИ;
5. справки о уплате всех долгов за коммунальные услуги;
6. справка, подтверждающая факт выписки всех жильцов (домовая книга);
7. первоначальный договор купли-продажи, мены, дарения или долевого участия в строительстве (на основании которого вы получили собственность) и др.

Поэтому, если у вас есть еще другой дом или квартира, то выгоднее будет совершить именно такую сделку, а потом уже подбирать новую недвижимость для себя.

Другими, понижающими на цену, факторами являются:

• небольшой срок с момента получения недвижимости по наследству;
• сроки владения менее трех лет;
• прописка несовершеннолетнего ребенка;
• недавний развод с супругом (-ой);
• несколько собственников дома, не являющихся членами семьи.

Такие моменты отпугивают покупателей, и у них нередко возникает желание просить о больших скидках и уступках, в качестве компенсации возможных рисков. Что явно не выгодно вам, так как стоит цель продать дом как можно дороже.

Еще один важный момент — необходимо привести внешний вид вашей недвижимости к тому уровню, который хотят видеть потенциальные покупатели.

Делать дорогостоящий евроремонт в доме не всегда имеет смысл, потому что многие расходы могут и не окупиться вовсе. Поэтому для этого лучше всего проконсультироваться с профессиональным риэлтором: он подскажет что поможет улучшить внешний вид вашего дома и участка, повысит их стоимость в глазах покупателей, и при этом окупит понесенные затраты.

То есть, в целом, для предпродажной подготовки, можно обойтись легким косметическим ремонтом, который «освежит» ваш коттедж и придаст ему ухоженный вид. Если у вас есть возможность договориться о проведении таких ремонтных работ со скидкой или сделать его собственными силами, такое вложение средств будет вполне оправданным.

Помимо хитростей с ремонтом и интерьером можно прибегнуть к некоторым нестандартным приемам повышения привлекательности вашего дома среди конкурентов. К примеру, перед показами, можно попробовать распылить по комнатам эфирные масла с запахом апельсина, кофе или живых цветов. Приятные ароматы, чистота и аккуратность в помещениях не оставят равнодушными ни одного покупателя.

Что учитывают эксперты при проведении оценки

Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:

1. Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
2. Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
3. Экологическую ситуацию в районе.
4. Рельеф местности и качество земли.
5. Состояние построек.
6. Тип и этажность дома.
7. Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
8. Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
9. Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.

На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.

Аспекты оценки жилья

В отличии от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единой базой для налогообложения, рыночная оценка жилого помещения учитывает индивидуальные особенности строений.

Не бывает 2 одинаковых объектов. Если здания построены по типовому проекту и имеют идентичную планировку, но расположены в разных районах, их стоимость может существенно отличаться.

Факторы, влияющие на ценообразование жилого помещения, условно делятся на те, что завышают стоимость и занижают ее.

Завышающие РС	Занижающие РС
Социальное благополучие района	Смежные комнаты
Возраст дома менее 7 лет	Совмещенный санузел
Изолированные комнаты	Маленькая площадь кухни
Кухня размером более 8 м2	Неузаконенные перепланировки
Наличие лоджии или балкона	Удаленность от общественного транспорта
Парковка вблизи от дома	Неудобное соседство с развлекательными заведениями
Благоустройство придомовой территории	Расположение рядом с трамвайными, железнодорожными путями или промышленными предприятиями
Близость магазинов и остановок
Расположение на средних этажах
Выход окон на разные стороны дома
Панорамный вид
Качественный ремонт

Оценка рыночной стоимости дома включает особенности земельного надела. В этом случае к факторам, которые повышают его стоимость, относят правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

На снижение цены влияет расположение на склоне, близость грунтовых вод, неправильная форма, ширина менее 12 м, приближенность высотных зданий.

Как сэкономить на оценке дома — 3 простых совета

Существует несколько способов сэкономить часть средств при оценке. Но учтите, что экономия на оценке — не всегда хорошая идея.

Стоит тщательно взвесить возможные финансовые риски в дальнейшем и принять решение.

Совет 1. Пользуйтесь услугами частных оценщиков

Чтобы сэкономить на оценке, вместо обращения в компанию можно обратиться к частному оценщику. Его услуги обычно обходятся дешевле.

При этом оценщик все равно должен иметь хорошую репутацию и быть застрахованным. В этом требования к частному лицу не отличаются от требований к компании.

Услугами частного оценщика можно воспользоваться в том случае, если вас не направили на прохождение этой процедуры страховая компания, банк или другое учреждение. В этом случае у оценщика должна быть аккредитация этого учреждения.

Об особенностях судебной экспертизы читайте в статье «Судебный эксперт».

Совет 2. Проведите оценку отдельных объектов самостоятельно

Провести оценку дома можно своими силами. Для этого нужно воспользоваться рекомендациями и таблицами факторов, влияющих на цену, из пункта три.

Такой самостоятельный анализ подойдет, если оценка нужна для формирования цены продажи. Если оценка нужна для суда, страховой организации или банка — придется обращаться в оценочную компанию.

Совет 3. Оценивайте стоимость дома в режиме онлайн

Существует множество ресурсов, на которых вы можете сделать оценку дома онлайн. Для этого нужно заполнить графы достоверной информацией и получить результат.

Этот способ подойдет, если дом нужно оценить для личных целей и не подойдет для страховых компаний, суда и банков.

Для углубления тему рекомендуем к просмотру ролик по теме оценки земельных участков, на которых расположен дом.

Правильная оценка дома с участком — залог успешной продажи в реальные сроки.

Практически всегда у продавца есть свой вариант цены своего дома с участком, причем чаще всего на первом месте – это амбиции и желания самого продавца недвижимости, основанные на собственных потребностях. Это может быть желание приобрести встречную покупку другой недвижимости, или поделить деньги детям, или переехать в другой регион, а там цены высокие, в общем у всех потребности разные. Свою первоначальную цену мотивируют тем, что такие дома в интернете стоят вот столько, а сосед продал за столько и я не уступлю, если мне не хватит денег на мои встречные желания, то и продавать дом я не буду и так далее. И вот начинает продавать.

Через некоторое время этот продавец обращается к риэлторам, так как по своей цене дом с участком не продается, а какую цену реальную поставить человек не знает.

Реальная цена объекта недвижимости — это рыночная стоимость, за которую покупатель согласен заплатить в относительно короткие сроки реализации объекта недвижимости, в частности, домика с участком земли.

Риэлторы используют два способа оценки:

Аналоговый – анализируем данные по последним объявлениям в этой местности за последние 6 месяцев. Конечно, рассматриваем только похожие дома с участками. Где взять информацию?  Можно и нужно использовать аналитические ресурсы, например: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/04/12/245425.html

Конечно. хотелось бы знать сколько домов уже продано и по какой цене, но эта информация для риэлторов недоступна, к сожалению. Приходится методом тыка, то есть обзвоном уже проданных домов, если отслеживаем похожую информацию. Этому, кстати помогают рассылки. Например, на сайте Домофонда есть Услуга «Получайте уведомления о похожих объявлениях». Подпишитесь и будете в курсе всех новинок-конкурентов вашего объекта.  На других сайтах тоже есть такие предложения.

Методы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры оценщики могут пользоваться разными методами, каждый из которых обладает своими особенностями.

К ним относится:

сравнительный способ, заключающийся в том, что подвергаются изучению и анализу разные объекты, обладающие многими сходствами, причем стоимость нескольких из них известна, поэтому легко определяется стоимость рассматриваемого объекта, для чего сравниваются их основные характеристики, а при этом на точность результатов процесса влияет количество используемых для оценки квартир;

Сравнительный метод оценки рыночной стоимости квартиры. Фото: tinlib.ru

• доходный метод заключается в том, чтобы определить ожидаемые доходы от продажи недвижимости, причем этот вариант используется достаточно редко, так как обладает определенными сложностями;
• затратный способ предполагает, что оценивается квартира на основании тех расходов, которые приходится понести владельцу для ее обустройства, для чего учитывается цена всех используемых материалов и работ.

Важно! Сами оценщики определяют, какой метод будет использоваться, но заказчики могут подействовать на этот момент, поэтому нередко указывают, какой способ считается для них актуальным.

Какие требуются документы для оценки

Каждый владелец квартиры после выбора компании, куда будет обращаться для проведения оценки, должен подготовить определенный пакет документов, передающихся оценщику.

К ним относится:

• правоустанавливающая документация на объект, на основании которой было зарегистрировано право гражданина на квартиру;
• правильно составленное заявление на получение услуги по оценке недвижимости, причем пишется оно от лица собственника жилья, а бланк желательно взять непосредственно в выбранной организации или на ее сайте;
• паспорт владельца квартиры;
• техническая документация на недвижимость, к которой относится выписка из ЕГРН, техпаспорт или некоторые другие аналогичные документы.

Важно! Оценщики могут увеличить количество документов, которые требуется предъявить заказчику, поэтому могут потребоваться справки о совершенных планировочных работах или иные бумаги.

После проверки документации составляется договор на оказание услуг, который подписывается обеими сторонами.

После проведения работы предъявляется заказчику отчет, содержащий необходимые сведения о процедуре, а также в нем указывается рыночная стоимость жилья.

Какие факторы влияют на цену квартиры

Во время оценки определяется, какие основные факторы непосредственно влияют на рыночную стоимость квартиры.

Как правильно оценить рыночную стоимость квартиры и не ошибиться? Ответы в этом видео:

К ним относятся:

• развитость инфраструктуры в районе, где располагается недвижимость;
• место нахождения квартиры;
• тип строения, в котором она располагается;
• наличие или отсутствие в непосредственной близости разных парков, торговых центров, школ и детских садов, поликлиник и иных важных сооружений и заведений для каждого человека;
• число комнат в квартире;
• общая квадратура жилья;
• качество вида, открывающегося из окон помещений;
• наличие в доме лифта и иных элементов, повышающих комфортность проживания в строении;
• планировка квартиры и другое.

Как получить кадастровый номер квартиры через интернет? Инструкция тут.

Все эти факторы непременно оцениваются не только оценщиком, но и потенциальными покупателями квартиры, поэтому они считаются значимыми для каждого жильца дома.

Как осуществляется оценка

Данная процедура реализуется в последовательных действиях:

• подписывается договор с выбранной компанией;
• специалист собирает полную и достоверную информацию об имеющемся объекте;
• анализируются собранные данные;
• формируется отчет, в котором указываются характеристики квартиры, ее рыночная стоимость и другие важные параметры.

Срок данного процесса обычно не занимает двух недель, но может этот период увеличиваться и уменьшаться в зависимости от занятости специалистов.

Методы и критерии оценки квартиры. Фото: pg21.ru

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения. Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности. Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

1. заключается договор с заказчиком;
2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
4. устанавливаются характеристики жилища;
5. проводится мониторинг рынка;
6. определяется метод проверки;
7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта. Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги. В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Как сделать оценку дома с земельным участком — пошаговая инструкция для новичков

Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.

Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия — компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.

О том, как грамотно выбрать фирму читайте в статье «Оценочная компания».

Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект

Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак — они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.

Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.

От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.

Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения

От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.

Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.

Читайте статью по смежной тематике «Независимая строительная экспертиза».

Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка

На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.

Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:

№	Фактор для доплаты	Фактор для скидки
1	Больше 3 соток земли +2-3%	Меньше 3 соток земли -2-3%
2	Участок правильной формы +2%	Участок неправильной формы -2-3%
3	Ширина больше 12 м +1-4%	Ширина меньше 12 м -2-15%
4	Близость транспортных развязок +1-5%	Удаленность от остановки -5-8%
5	Асфальтированная дорога +2%	Дорога без покрытия
6	Природные условия	Приближенность высоток -3-4% Приближенность промобъектов -5-10%
7	Ровный рельеф +3-5%	Склон -5-7%, грунтовые воды -10-20%
8	Наличие центральной канализации — +7-10%	Отсутствоет газ или вода -5-15%
9	Отдельный въезд	Общий въезд -30%, общий двор -50%

Шаг 5. Определяем стоимость главного строения

Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.

Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.

Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:

№	Факторы для доплаты	Факторы для скидки
1	Кирпичные стены	Стены из ракушечника -5-8%
2	Дому меньше 7 лет +5-10%	Дому 8-20 лет -5-15%
3	Площадь больше 80 м. кв. +1-3%	Площадь меньше 55 метров — 2-5%
4	Современный проект + 5%	Старый проект — 1-5%
5	Под ключ +15-30%	Строительство не завершено — 60%
6	Трубы капитально отремонтированы +5-10%	Старые трубы и сантехника -5-10%
7	Ремонт не нужен	Необходимо провести ремонт — 10-30%
8	Раздельные комнаты + 5%	Смежные комнаты -5%
9	Есть удобства — доплата 0%	Частичные удобства — 10% Нет удобств — 20%
10	Высокие потолки — доплата 0%	Потолки менее 2,6 метров — 10%

Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке

Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.

Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений — просто определите стоимость их строительства.

Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья

Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.

Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед». Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.

Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.

Дополнительная информация — в материале «Обследование зданий и сооружений».

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее. Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью. Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

• какая цена квартиры;
• почему стоимость жилья именно такая;
• сколько еще будет действовать данная цена;
• как будет менять цена с течением времени;
• какой будет окончательная цена;
• стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

• ЦИАН;
• «Твой Адрес»;
• R(Оценка);
• Домофонд;
• Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала. Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому. Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство. Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования

Стоимость оценки загородного дома зависит от ряда факторов:

• площадь участка;
• площадь жилого объекта;
• наличие / отсутствие дополнительных построек;
• расположение недвижимости, а также многие другие нюансы.

Цены на оценку жилого дома площадью 100 м2 и участка площадью до 10 соток установлены на уровне 6 000 – 9 000 рублей. Оценка загородного дома площадью более 500 м2 обойдется в 15 000 рос. руб. или больше.

Здесь появляется другая проблема. Вы хотели взять ипотеку и рассчитывали, что стоимость загородного дома оценят в 5 000 000 рублей (условно). Но по факту оказалось, что ценник, заявленный компанией, гораздо меньше — 4 300 000 руб.

Что делать в таком случае? Как поступить с условиями кредитования и предоставления средств?

Оценочная стоимость может повлиять на ряд условий:

• сумма ипотечного кредита;
• максимальный / максимальный срок предоставления ипотеки;
• размер процентной ставки.

В результате оценки заемщику выставляют сумму. Она может оказаться меньше той, на что мог рассчитывать человек (как правило, именно так и происходит). В результате заемщику нужно срочно где-то найти 500 000, 560 000, 600 000, 650 000, 700 000, 750 000, 800 000 рублей и больше.

Но что делать в таком случае? Есть несколько способов решить проблему:

• выставить банку / компании требование о проведении повторной оценки (но будьте готовыми к тому, что придется платить деньги);
• оформить на недостающую вам сумму потребительский кредит (что чревато дополнительными проблемами с выплатами, ведь вы и так «берете на себя» слишком много);
• провести повторную экспертную оценку в другой компании по собственной инициативе;
• постараться предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение (движимое и недвижимое имущество, дополнительные средства и так далее).

Что касается сроков проведения оценки объектов недвижимого имущества, то они составляют 3-5 рабочих дней. Все зависит от конкретной ситуации. Как правило, вы получите отчет спустя неделю. Потом останется только грамотно использовать его.

Если собрались оценить загородный дом и недвижимость для купли-продажи / ипотеки / залога / расчета и выплаты налогов, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.

Когда самостоятельная процедура не представляется возможной, лучше обратиться к профессионалам. Они заключат договор, дадут официальные гарантии и сделают все необходимое буквально за 1 неделю. На руки вы получите отчет, которым сможете воспользоваться.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

• Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
• Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
• Наличие обременения на участке и даче.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Кто имеет право выполнять оценку

Оценочная стоимость дома или квартиры устанавливается на основании договора между заказчиком и оценщиком. Проводит оценку исполнитель, который:

• прошел профессиональное обучение;
• сдал квалифицированный экзамен;
• оформил страховой полис;
• состоит в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Согласно Росреестру , в РФ действует 17 СРО. Информация о них находится в открытом доступе, поэтому заказчик может проверить полномочия эксперта, подав запрос лично, в электронном виде или почтой.

В соответствии с ФЗ № 135, по требованию заказчика оценщик обязан предоставить:

• документ об образовании;
• заверенную выписку о членстве в СРО;
• страховой полис.

Эти документы позволят убедиться в квалификации специалиста и достоверности подготовленного им отчета.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Документы для оценки квартиры

• Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена.
• Документ, удостоверяющий личность заказчика оценки (паспорт или заменяющий его документ).
• Документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (паспорт или заменяющий его документ) – в случае, если заказчик и собственник – разные лица.
• Документы, выданные Бюро технической инвентаризации — выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
• Описание имеющихся обременений (если есть).
• Если оцениваемая квартира находится в общей долевой собственности нескольких собственников, то документы, указанные в пунктах 1 и 3, должны быть предоставлены от каждого собственника, имеющего долю в праве на данную квартиру.

Пошаговая инструкция для оценки частного дома

1. Выбор оценочной компании

Сначала нужно выбрать компанию для оценки частного дома. Имейте ввиду, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобится именно аттестованный оценщик

Это особенно важно, если оценка нужна для банка или страховой компании. В случае отсутствия у оценщика аттестации, компания не примет ее результаты

1. Приглашение специалистов на объект

Перед приходом в дом оценщиков, в нем обязательно нужно прибраться. Необходимо освободить все углы, а также подвал и чердак, если они имеются. Все это должно быть доступно для осмотра. Кроме того, нужно обязательно проверить трубы, краны, ручки и другие мелочи. Все это должно нормально работать.

ВАЖНО! От того, какую уборку и подготовку вы сделаете, зависит итоговая сумма оценки

1. Определение престижности района города, в котором находится дом

От местонахождения вашего дома зависит его стоимость. В любом городе есть престижные районы, а есть спальные или даже неблагополучные. На итоговую стоимость оказывает влияние удаленность дома от инфраструктуры и транспортных развязок, уровень шума, экологическая ситуация и так далее.

1. Вычисление стоимости земельного участка

На эту сумму оказывает влияние множество различных факторов, таких как:

• размер участка (если он больше трех соток, то это прибавляет к стоимости 2-3%, если меньше — то уменьшает 2-3%);
• правильной или неправильной он формы;
• его ширина больше или меньше 12 метров;
• насколько близко расположены транспортные развязки;
• дорога покрыта асфальтом или нет;
• природные условия, близко ли высоки и промобъекты;
• ровный рельеф участка или со склоном;
• есть или нет центральная канализация;
• отдельный въезд (общий с кем-то въезд уменьшает стоимость до 30%).

1. Определение стоимости главного строения

   После этого оценивается стоимость одного квадратного метра, принимая во внимания скидки или доплаты в зависимости от следующих факторов:

• кирпичный у дома стены или из ракушечника;
• возраст дома (если меньше 7 лет, то прибавляется 5-10%, если дома 8-20 лет — то убавляется 5-15%);
• площадь дома;
• современный у дома проект или старый;
• дом готов под ключ или строительство не завершено;
• новые или старые в доме трубы;
• нужен или нет дому ремонт;
• раздельные или смежные комнаты;
• есть удобства в доме или нет;
• высокие или низкие потолки.

1. Определение стоимости дополнительных строений на участке

Нужно узнать примерную стоимость этих строений по отдельности. Как они влияют на общую стоимость мы выяснили выше. Для вычисления стоимости дополнительных строений нужно просто рассчитать стоимость их строительства.

СПРАВКА! Незавершенное строительство уменьшает до 60 % стоимости.

1. Получение отчёта об итоговой стоимости дома

Теперь пришло время определить итоговую стоимость. Для этого нужно сложить цену за дом, участок и дополнительные строения. Хорошую помощь в деле оценки дома будет консультация юристов.