Признание сделки с недвижимостью ничтожной

Содержание:

Порядок признания сделки недействительной
Некоторые основания признания сделки недействительной
Виды оспоримых сделок
Примеры оспоримых сделок (судебная практика)
Временные ограничения
Юридическая классификация недействительных сделок
Компенсационная реституция
Оспоримость (относительная недействительность) сделок
Виды оспоримых сделок
- Примеры оспоримых сделок
- Оспаривание сделки, совершённой с целью уйти от ответственности
В каких случаях сделка может быть признана недействительной по иску налогового органа

Порядок признания сделки недействительной

Для определения понятия недействительности заключенных договоров между субъектами гражданского права следует обращаться к положениям статьи 166 ГК РФ. Закон определяет два случая, в которых контракт или иное письменное соглашение могут иметь обратную силу:

Согласно определению суда – сделки, которые могут быть оспорены;
Вне зависимости от наличия официального разбирательства, одна из сторон может выразить несогласие с условиями контракта ввиду его низкого юридического качества.

Досрочное прекращения соглашения возможно если одна из сторон замечена в нарушении пунктов контракта или не соблюдает существенные условия действительности.

Также закон определяет причины из-за которых возможно признание оспоримой сделки недействительной для:

Наличие в содержании договора пунктов, которые противоречат нормам действующего законодательства;
Отсутствие способности участников соглашения – физических и юридических лиц к исполнению существенных условий сделки;
Признать сделку купли продажи недействительной допускается в случае, когда воля одного из участников противоречит условиям сделки (является кабальной и при прочих условиях);

Недействительность письменного соглашения может стать причиной несоблюдения формы гражданского договора или иных действий, предусмотренных законодателем в качестве правил для оформления соглашений.

Некоторые основания признания сделки недействительной

Сделки с недвижимостью в 2020: процедура и сроки оформления, юридическая помощь Вид сделки	Квалификация недействительной сделки	Кто может предъявить иск	Сроки, в течение которых можно предъявить иск	Последствия признания сделки недействительной	Примечания	Основание (ссылка на статьиГК РФ)
Сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам	Ничтожная	Любое заинтересованноелицо	В течение 10 летсо дня, когда началось ее исполнение	Двусторонняя реституция - если иные последствия недействительностисделки не предусмотрены законом	-	168 и 181
Сделка, совершенная с целью, противнойосновам правопорядка и нравственности	Ничтожная	Любое заинтересованноелицо	В течение 10 летсо дня, когда началось ее исполнение	При наличии умыслау обеих сторон такой сделки в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход государства взыскивается все полученное ими по сделке, а в случаеисполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход государства все полученное ею и все причитавшееся с нее первой сторонев возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно бытьвозвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей ввозмещение исполненного взыскивается в доход государства	Если исполнение сделки не состоялось, предусмотренные вней последствия не применяются, асама сделка признается ничтожной	169 и 181
Мнимая сделка	Ничтожная	Любое заинтересованноелицо	В течение 10 летсо дня, когда началось ее исполнение	Двусторонняя реституция - если иные последствия недействительностисделки не предусмотрены законом	Совершается для вида, без намерения создатьсоответствующие ей правовые последствия	170 и 181
Притворная сделка	Ничтожная	Любое заинтересованноелицо	В течение 10 летсо дня, когда началось ее исполнение	Двусторонняя реституция - если иные последствия недействительностисделки не предусмотрены законом	Совершается с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которуюстороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к нейправила	170 и 181
Сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности(совершенная в противоречии с целями деятельности юридического лица или совершенная в отсутствие лицензии)	Оспоримая	Юридическое лицо, учредитель(участник) юридического лица, государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью юридического лица	В течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах,являющихся основанием для признания сделкинедействительной	Двусторонняя реституция - если иные последствия недействительностисделки не предусмотрены законом	Сделка может быть признана недействительной,если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности	173 и 181

Эта норма иногда понимается как устанавливающая исчерпывающий круг оснований признания сделки недействительной. Однако действует ряд других законов, содержащих дополнительные основания недействительности сделок. Например:

Закон РФ от 09.10.1992 N 3615-1 «О валютном регулировании и валютном контроле» (п.4 ст.2);
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (п.6 ст.79, п.1 ст.84);
Водный кодекс (ст.132);
Лесной кодекс (ст.112).

Организации, заключая сделки, должны учитывать как требования Гражданского кодекса, так и других законов. Этот вывод косвенно подтверждается положениями ст.168 ГК РФ о том, что недействительна любая сделка, противоречащая требованиям законов или иных нормативных актов.

То же относится и к ограничительному толкованию п.2 ст.166 ГК РФ, определяющего круг лиц, которые могут предъявлять требования о признании сделки недействительной. Этот пункт гласит, что такое требование может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе. Однако ряд других законов также содержит указания на лица, которым дано право предъявлять иски о признании оспоримой сделки недействительной. В частности, Закон РФ «О налоговых органах Российской Федерации» от 21.03.1991 N 943-1 (далее — Закон N 943-1).

Виды оспоримых сделок

Инструкция: проверяем решение об одобрении крупной сделки

Базовая классификация оспоримых сделок производится положениями действующего в настоящее время ГК РФ. Признаки каждой из них описываются в отдельной статье Кодекса. Актуальная редакция документа позволяет определить несколько основных видов оспоримых сделок:

выходящие за рамки правоспособности юридического лица (статьи 173). Речь идет о сделках, которые не предполагаются документами внутреннего распорядка предприятия;
заключенные представителем или коллективным органом, не имеющим достаточных полномочий (статья 174). Пример такого лица – заместитель генерального директора, не обладающий правом подписи крупной сделки;
заключенные лицами, находящимися в возрасте 14-18 лет и потенциально имеющими право совершать подобные операции (статья 175), ограниченными в дееспособности решением суда (статья 176) или не понимающими значение совершаемых действий (статья 177). Во всех перечисленных случаях сделка признается оспоримой, так как одна из сторон не имеет прав на ее совершение;
заключенные лицами, введенными в заблуждение (статья 178), значение которого является определяющим;
заключенные лицами, обманутыми или находящимися под влиянием насилия, угрозы или каких-либо других тяжелых обстоятельств (статья 179).

Последний пункт списка заслуживает отдельного и более детального рассмотрения. Сделки под давлением (типичный пример — заключение договора о продаже или дарении недвижимости с так называемым «черным» риэлтором) справедливо считаются распространенным явлением.

Их главная особенность состоит в том, что сделка не только признается оспоримой с отменой всех правовых последствий ее заключения, но и виновное лицо привлекается к уголовной ответственности, причем нередко по тяжким статьям.

Примеры оспоримых сделок (судебная практика)

Сопровождение сделок с недвижимостью

Дело №1. Компания «Х» арендовала земельный участок у городской администрации. В договоре была указана цель аренды — разработка недр. После заключения договора компания начала на участке добычу полезных ископаемых. В это же время в суд обратился заместитель прокурора и попросил:

признать сделку недействительной;
обязать компанию вернуть участок в собственность города в течение месяца.

Заместитель прокурора объяснил, что договор недействительный, потому что арендуемый земельный участок имеет категорию «земель сельскохозяйственного назначения» и не может сдаваться для добычи полезных ископаемых. Потому что добыча полезных ископаемых на сельскохозяйственных участках противоречит Земельному кодексу. Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу

Дело №2. Компания «А» обратилась в суд с требованием признать компанию «Б» банкротом. Сразу после этого «Б» продал машину «Тойота» другой компании — «В», а та через пару недель перепродала ее Иванову. Если бы не эта цепочка сделок, машину пришлось бы отдать за долги.

Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании. Он обратился в суд с просьбой признать недействительной продажу машины, которая принадлежала «Б», и вернуть ее для оплаты долгов компании. Суд согласился с управляющим и обязал Иванова вернуть машину компании.

Дело №3. Престарелый человек, не признанный судом недееспособным, но страдающий психическим заболеванием, заключил договор дарения и передал в дар свою квартиру мало знакомому лицу. Дети обратились в суд для возврата квартиры с предъявлением иска о признании договора недействительным и применением последствий его недействительности – возврата квартиры и переоформления права собственности на истца. Суд в ходе рассмотрения установил, что имевшееся на момент заключения договора психическое заболевание дарителя препятствовало ему осознавать значение своих действий и руководить ими,, сделка была признана недействительной, квартира возвращена в собственность дарителю как последствие недействительности сделки.

Временные ограничения

Законодательство устанавливает сроки оспоримой сделки. Она продолжается до момента, пока судебная инстанция не посчитает ее утратившей силу. При этом недействительность, в соответствии с решением, наступит с даты заключения сделки. На практике имеют место соглашения, по условиям которых прекращение предполагается в предстоящем периоде. При объявлении их недействительными они теряют свою силу на будущее. Кроме этого, нормами устанавливается период, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться в суд. Срок давности составляет 1 год с даты, когда заявитель должен был получить либо получил сведения, указывающие на наличие порока в соглашении. Иск составляется в соответствии с правилами процессуального законодательства. К заявлению должны прилагаться документы, доказывающие и обосновывающие претензии заинтересованного субъекта.

Юридическая классификация недействительных сделок

Виды	Ничтожные сделки	Оспоримые сделки	Правовое регулирование
Признаки	Недействительна независимо от признания сделки таковой	Недействительна по основаниям, установленным ГК РФ,либо в силу признания ее таковойсудом	Статья 166 ГК РФ
Лица, которым дано право предъявлять требования о признании сделкинедействительнойи применении последствий такого признания	Любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности по собственной инициативе	Лица, указанные в ГК РФ и других законах	Статьи 166 - 179 ГК РФ, п.11 ст.7 ЗаконаN 943-1 и нормы других законов
Правовые последствия признания сделкинедействительной	Недействительна с момента ее совершения. Не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью	Недействительна с момента ее совершения. Не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с еенедействительностью.Если из содержания такой сделки вытекает, что она может быть прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время	Статья 167 ГК РФ

Необходимо различать два действия:

первое — признание сделки недействительной (по решению суда или без него);
и второе — применение последствий такого признания (осуществляется только судом).

Следует отметить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а только ее часть. Частью сделки признается одно или несколько ее условий. Недействительность части сделки не влечет недействительности остальных ее частей. Однако это правило касается лишь случаев, когда можно предположить, что сделка могла быть совершена и без включения в нее недействительной части. Такой порядок установлен ст.180 ГК РФ.

Если же часть сделки признана недействительной, но стороны желают сохранить совершенную сделку, она действует в действительной части. При этом повторное оформление сделки сторонами договора не требуется.

Компенсационная реституция

В том случае, если в результате заключения недействительной сделки одной стороной (равно как и несколькими) были переданы вещи, не обладающие отличительными признаками (например, деньги или ценные бумаги на предъявителя), происходит их обезличивание и смешение с другими материальными ценностями, принадлежащими приобретателю. При этом можно говорить о неосновательном обогащении последнего.

Аналогичная ситуация возникает и в том случае, когда сторона договора получает деньги, но принятые на себя обязательства не исполняет. В обоих случаях неосновательно обогатившемуся лицу придется вернуть собственные деньги стороне, от которой они были получены.

Правовая форма осуществления такого возврата зависит от того, по какой причине вернуть имущество в натуральной форме не представляется возможным. Если полученное имущество было отчуждено (например, передано третьему лицу), возврат оформляется посредством исполнения обязательства, возникшего в результате неосновательного обогащения. Если же имущество было утрачено (испорчено или уничтожено), исполнению подлежат обязательства по возмещению убытков.

Оспоримость (относительная недействительность) сделок

Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.

Иначе говоря, если ничтожная сделка недействительна из самого факта ее совершения независимо от желания ее участников, то оспоримая сделка, не будучи оспоренной по воле ее участника или иного лица, управомоченного на это законом, действительна и порождает правовые последствия, к которым стремились ее участники. Например, сделка, совершенная под влиянием обмана, действительна и порождает все предусмотренные ею последствия до момента признания ее недействительной судом по иску обманутого.

Характерными признаками оспоримых сделок являются два обстоятельства. Во-первых, законодательно закрепленная возможность признания их недействительными, а не изначальная недействительность. Во-вторых, как было показано выше, возможность их оспаривания только лицами, указанными в законе.

При этом положение п. 2 ст. 166 ГК о том, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК, следует толковать расширительно. Дело в том, что основания оспоримости и виды оспоримых сделок могут определяться не только Гражданским кодексом, но и другими законодательными актами. Так, согласно ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» крупные сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, могут быть признаны недействительными по иску общества или акционера. В соответствии со ст. 84 того же Закона сделки, в совершении которых имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества и имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосующих акций общества, могут быть признаны недействительными по иску общества или акционера. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В-третьих, в отличие от ничтожной сделки, которая во всех случаях недействительна с момента ее совершения, если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК). Здесь речь идет в основном о частично исполненных оспоримых сделках. Допустим, суд признает недействительным договор пожизненного содержания с иждивением, по которому гражданин передал принадлежащий ему жилой дом в собственность плательщика ренты, который обязался осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (п. 1 ст. 601 ГК). Очевидно, учитывая особенности гражданина, его нетрудоспособность и связанную с этим неспособность гражданина компенсировать расходы плательщика ренты по предоставлению иждивения, суд прекратит действие договора на будущее время.

Виды оспоримых сделок

Гражданский кодекс рассматривает в качестве оспоримых следующие виды сделок:

сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ);
сделки, совершённые лицом или органом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК РФ);
сделки, совершённые несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
сделки, совершённые гражданами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ);
сделки, совершённые гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
сделки, совершённые под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);
сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

К оспоримым сделкам можно отнести лишь те, которые входят в перечень категорий, предусмотренных законом

Нарушение пределов правоспособности — это заключение сделок, не предусмотренных нормативными документами организации. Например, некоммерческая организация не может купить недвижимость, если возможность заключения такой сделки не установлена уставом.

В основном сложности возникают в делах, связанных с оспоримыми сделками, которые совершены под давлением. Например, подписание договора отчуждения недвижимости. В случае если сделка совершается под угрозой физического воздействия, она не только признаётся недействительной и оспоримой. Заключающие стороны могут понести ответственность, а лицо, нарушившее закон, может быть привлечено к уголовной ответственности.

Примеры оспоримых сделок

К оспоримым сделкам может относиться договор купли-продажи квартиры. Однако для признания недействительности такая сделка должна сопровождаться обстоятельствами, которые рассматриваются как незаконные. Например, насильственные действия, обман или заблуждение. Яркий пример таких сделок — договоры, заключаемые с «чёрными риелторами», целью которых является нажива посредством обмана владельца. Разумеется, судиться с недобросовестными агентами сложно и дорого, но российское законодательство предусматривает такую возможность.

Многие заключающие стороны прибегают к оспариванию только тогда, когда их права ущемляются последствиями сделки

В настоящее время самыми частыми объектами оспаривания стали кредитные договоры. Дело в том, что рынок кредитных ресурсов переполнен, и каждая кредитная организация старается навязать именно свои услуги. А для того чтобы кредитная сумма выросла незаметно для клиента, к основному продукту подключаются дополнительные. Например, дополнительное соглашение о страховании жизни. Клиенты, опасаясь отказа в кредите, подписывают пункты, написанные мелким шрифтом, и лишь позже замечают, что их права нарушены. Практически любой кредитный договор можно оспорить.

Оспаривание сделки, совершённой с целью уйти от ответственности

Российским законодательством установлено, что оспоримая сделка признаётся недействительной, если она нарушает права или интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе влечёт неблагоприятные для него последствия.

Мнимые и притворные сделки — самые частые виды сделок, совершаемых с целью уйти от ответственности

Другими словами, сделка, цель которой — уход от ответственности, может быть оспоримой, если нарушаются права и интересы любых лиц или нормы права о заключении сделок. Например, алиментные дела. Часто недобросовестные алиментщики заключают мнимые и притворные сделки, чтобы «спрятать» имущество.

В каких случаях сделка может быть признана недействительной по иску налогового органа

Право налогового органа на предъявление иска касается не всего перечня оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

Во-первых, это следует из разделения недействительных сделок на ничтожные и оспоримые.

Иски о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить любое заинтересованное лицо. Об этом гласит п.2 ст.166 ГК РФ. Следовательно, для удовлетворения судом иска налогового органа необходимы достаточные доказательства его заинтересованности. Причем она должна быть ограничена функциями, связанными с обеспечением интересов государства в налоговой сфере.

Требование о признании недействительной оспоримой сделки может быть предъявлено лицами, названными в п.2 ст.166 Гражданского кодекса. Из прочтения положений Гражданского кодекса об оспоримых сделках можно сделать вывод о том, что налоговый орган имеет право подать иск о применении последствий оспоримой сделки только по основаниям, указанным в ст.173 ГК РФ.

В данной статье определено, когда сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии, может быть признана судом недействительной по иску государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица. А именно: если доказано, что другая сторона, участвующая в сделке, знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Налоговые органы зачастую предъявляют иски о признании сделок недействительными по причине отсутствия у налогоплательщика лицензии (ст.169 ГК РФ). При рассмотрении таких дел суды указывают, что в данном случае подлежит применению специальная норма — ст.173 ГК РФ (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.03.2003 по делу N КГ-А41/1271-03).

Во-вторых, как и ранее действовавшая редакция ст.31 НК РФ, так и ныне действующая ст.7 Закона N 943-1 предоставляют налоговым органам право предъявлять в гражданском и арбитражном судах иски о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам. Как видим, право налоговых органов состоит из двух правомочий:

предъявлять иски о признании сделок недействительными;
предъявлять иски о взыскании в доход государства всего полученного по сделкам, признанным недействительными.

Могут ли эти правомочия применяться налоговыми органами по отдельности или составляют единое целое? Решение данного вопроса имеет особую важность. Если мы принимаем за основу первый вариант, то налоговые органы имеют право на предъявление всех исков, перечисленных в Гражданском кодексе, с ограничениями, описанными выше

Если же за основу берется второй вариант, то налоговые органы вправе предъявлять иски только по сделкам, предусмотренным ст.169 ГК РФ. То есть по тем, которые совершены с целью, противной основам порядка и нравственности. Этот вывод основан на том, что только ст.169 ГК РФ предусмотрено такое последствие признания сделки недействительной, как взыскание всего полученного по сделке в доход государства.

Арбитражная практика по этому вопросу противоречива. Например, Арбитражный суд Томской области придерживается второй позиции. При рассмотрении дела N А67-1476/99 суд истолковал ст.31 НК РФ (на тот момент она действовала в старой редакции) таким образом, что налоговый орган вправе предъявлять иски только по ст.169 ГК РФ. Обратной точки зрения придерживается Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа <**>.

<**> См.: Пальцева И., Рухтина И. О практике применения Налогового кодекса Российской Федерации в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа за период с 1 января 1999 г. по 1 апреля 2000 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, N 10. С. 68 — 70.