Хотите инвестировать в недвижимость сша

Примеры REIT

Применяя принцип диверсификации в своем портфеле, а также непосредственно внутри этого инструмента, трастовые фонды похожи на etf фонды, список самых лучших которых для российского инвестора можно смотреть на специализированных сайтах, учитывая стартовый порог, предлагаемую доходность, срок работы. Предлагаю ближе познакомиться с подобным инструментом, но который работает (по закону не менее 75% активов) именно с недвижимостью. Для этого создала сравнительную таблицу, а поскольку инвестиции в фонд очень зависимы от рынка, для сравнения покажу, как упала прибыль с начала карантина.

REIT-фонды и их актуальные показатели

Компания	Направление	Дивидендная доходность %	Просадка с февраля
Simon Property (SPG)	Самый крупный оператор торговых центров	11,2	55
Macerich Company (MAC)	Торговые центры (3-ий по величине)	4,18	60
New Residential Investment Corp (NRZ)	Ипотека	3	58
Annaly Capital Management (NLY)	Самый крупный траст ипотечной недвижимости	12,6	33

В среднем, на американском рынке более 250 подобных компаний. В итоге обозначу: для российского инвестора инструмент не сильно популярный, но он становится более востребованным в последние несколько лет. Сегодня все меньше экспертов рекомендуют инвестировать в ипотечные недвижимые трасты, поскольку из-за высокой безработицы рост просрочек сильно высокий, а значит, выплата дивидендов под большим вопросом.

Во времена рецессии 2009 года трастовые фонды недвижимости рухнули, как и сама недвижимость. В условиях сложного 2020 года наблюдается снижение объема инвестиций, поскольку компании не развиваются — не получают прибыль с аренды офисов, магазинов, реже продают квартиры, апартаменты, соответственно оборот и капитализация снижаются. При этом для инвестора работа с таким активом весьма привлекательна не только из-за доходности, но и других факторов:

1. Несколько способов стать участником фонда.
2. Лояльный старт, в некоторые рейты можно зайти от 20 долларов, хотя средняя цена 1000 долларов.
3. Гибкость — продать ценные бумаги всегда проще, чем недвижимость.
4. Вложения защищены от инфляции.
5. Надежность — фактически не было ни одного случая, когда REIT был признан банкротом.

По надежности они сравниваются с американскими государственными облигациями. Для работы с инструментом обязательно нужно заключить договор с иностранным брокером, а если работаете с отечественными, тогда рекомендую прочесть материал о том, что такое НАУФОР, и как эта организация справляется со своей функцией саморегулирования, что размещен на www.gq-blog.com.

Подведу итоговую черту этого материала: трастовый фонд недвижимости, возникший в США, постепенно перешел в экономики других стран. В нем есть некоторые рискованные моменты, но в целом плюсы преобладают. Остается традиционно пожелать всем, кто работает или только думает работать с этим направлением, успешного выбора и высокой дивидендной доходности.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Южная Америка

Бразилия

REIT были введены в Бразилии в 1993 году законом 8668/93 и первоначально регулировались инструкцией 205/94, а в настоящее время — инструкцией 472/08 от CVM (Comissão de Valores Mobiliários — бразильского эквивалента SEC). В местном масштабе они описаны как «FII» или «Fundos de Investimento Imobiliário». Дивиденды FII освобождены от налогов для личных инвесторов (не компаний) с 2006 года, но только для фондов, у которых есть не менее 50 инвесторов и которые публично торгуются на фондовом рынке. FII, называемые «REIT», чтобы соответствовать аналогичному инвестиционному инструменту в США, использовались либо для владения и управления независимыми инвестициями в недвижимость, связанных с одной собственностью или частью собственности, либо для владения несколькими объектами недвижимости (несколькими объектами). финансируется через рынки капитала.

Как выгней покупать reit?

• • 20 июня 2021, 15:25
  • |
  • Gregori

Самый простой способ- на Спб бирже. Но 30% налог. Вынь да заплати. точнее- недополучи дивы. Впрочем, по законодательству США такие компании не платят налог на прибыль. считается, что коли её распределяют на 95% через дивы- он в них заложен
Идеальный способ инструмента для которого я не нашел- это БПИФ на бездевидентный etf с реинвестированием. тогда можно было бы по ЛДВ через 3 года продать не платя налогов совсем. Не понимаю почему такой инструмент ещё никто не создал.
Некий промежуточный вариант у кого счет в IB или достаточно крупный капитал- IB.13% там нерезы платят в т ч по рейтам.
Вот как в etf по рейт мне не очень понятно- налог снимается при поступлении дивидендов в etf? или только при продаже и выплате дивидендов (13 % или 30?)
опять же вопрос с налогами-если такой etf через российского брокера купить. с обычных рейт на иностранных биржах насколько понял они 30% берут с дивов. 
Сам инструмент интересный, годный.  Эквити портфеля улучшает. Единственный риск- это то что они в отличие от наших ЗПИФ работают с плечом. То есть некоторый риск есть в этом. но всё равно инструментов с хорошей див доходностью в валюте не так много. 

Риски REIT, которые нужно иметь в виду

Никакое обсуждение вариантов инвестиций не было бы полным без упоминания рисков, и, конечно, инвесторы в REIT должны знать о некоторых из них.

Просто назовём некоторые из самых значительных

• Риск изменения процентных ставок – в двух словах, рост процентных ставок вреден для REIT. В частности, когда растут долгосрочные процентные ставки, выплачиваемые безрисковыми активами, такими как казначейские ценные бумаги, цены акций REIT, как правило, испытывают нисходящее давление.
• Риск избыточного предложения – этот риск присутствует во всех областях недвижимости, но особенно он касается типов недвижимости, которые должны сильно подорожать в ближайшие годы или имеют относительно низкий порог для входа. Например, камеры хранения, как правило, быстро и легко строятся, поэтому они уязвимы к проблемам избыточного предложения в странах с сильной экономикой.
• Риск арендатора – надёжность денежных потоков любого REIT напрямую зависит от надёжности его арендаторов. Этот риск можно уменьшить, если арендаторы REIT в основном имеют высокие кредитные рейтинги, или если база арендаторов является достаточно диверсифицированной, но всё равно этот риск следует иметь в виду.
• Экономический риск – во время кризисов во многих REIT растёт количество простаивающих площадей, а их цена падает. Чтобы вы понимали, для REIT характерно большое разнообразие вариантов цикличности (экономической чувствительности). Например, здравоохранение – довольно устойчивый к кризисам бизнес, поэтому медицинские REIT, как правило, держатся хорошо. С другой стороны, отели очень чувствительны к кризисам, поэтому гостиничные REIT часто рушатся в трудные времена, но также обычно дают очень хорошие результаты в периоды экономического процветания.

Кроме того, существует целый ряд факторов риска, специфичных для компании. Например, большинство REIT используют долговые обязательства для финансирования своего роста, но слишком большой долг может быть большой проблемой.

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
• акции должны находиться в свободном обращении;
• организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
• в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;
• не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
• не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

• не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

Требования к REIT

А теперь перейдем к списку законодательных требований по отношению к фондам недвижимости.

1. Не менее 90% дохода направляется на дивиденды и только 10% идет на развитие фондов.
2. Минимум 75% средств, поступивших от вкладчиков, используется по прямому назначению. То есть, на покупку объектов недвижимости или ипотечных ценных бумаг.
3. Минимум 75% от стоимости активов обеспечивается за счет поступлений от основного вида деятельности – операций с недвижимостью.
4. Количество акционеров должно составлять не менее 100.
5. Не допускается владение пакетом ценных бумаг более 50% пятью или меньшим числом акционеров.
6. Деятельность направлена на получение прибыли (благотворительных фондов не существует).

Таким образом, как видите, отсекаются все возможные причины снижения дохода держателей акций:

• сосредоточение контрольного пакета у нескольких акционеров;
• направления использования прибыли, не связанные с выплатой дивидендов;
• активы, стоимость которых сформирована за счет кредитных средств.

Доходность REIT варьируется в пределах от 3 до 12% годовых. Среднее значение – 4-5%. Для сравнения: дивиденды по акциям американских компаний составляют около 2%.

А теперь поговорим о том, как обеспечить максимальную диверсификацию без лишней головной боли. Иными словами, речь пойдет о ETF на REIT фонды. Да, существуют и такие объекты инвестиций, так называемые «фонды фондов». Приведем небольшой обзор.

Как работают фонды

Основная особенность REIT-фондов заключается в том, что для инвестирования не нужно иметь солидную сумму.

Выбрав один из фондов, инвестор приобретает акции, а всем остальным занимаются профессионалы – управляющая компания.

Работа фонда заключается в следующем:

• аккумуляция средств инвесторов и инвестирование их в различные объекты недвижимости;
• получение прибыли на перепродаже объекта либо сдачи его в аренду;
• распределение прибыли между участниками фонда в виде дивидендов в зависимости от долей.

При этом доходы складываются от:

• роста котировок акций на бирже.
• начисления дивидендов.

Фонд инвестиционной недвижимости должен отвечать таким требованиям:

• компания должна быть открытой, ее акции должны свободно продаваться на фондовой бирже;
• дивиденды должны составлять не меньше 90%, при этом будет применяться льготное налогообложение;
• вложения в недвижимость или ипотечные закладные должны составлять не меньше не 75 %;
• размер поступлений рентных или ипотечных платежей – не меньше 75 %;
• количество акционеров в составе фонда – от 100 человек, количество акций находящихся в собственности 5 крупнейших акционеров – не больше половины.

В настоящий момент REIT являются отдельным классом активов, ряд фондов входят в базу расчета индекса S&P 500.

Классификация видов REIT

На сегодняшний день сектор REIT-фондов является сформировавшейся отраслью с широким и хорошо дифференцированным предложением. Различают классификацию фондов по видам компаний (основная) и по типам недвижимости (второстепенная). Коротко рассмотрим каждую из них:

1.Рентные или долевые (Equity REIT)

• покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов;
• владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости.

2.Ипотечные (Mortgage REIT)

• специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость;
• получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам.

3.Гибридные (Hybrid REIT)

• представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT;
• инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Изначально в США доминировали ипотечные и гибридные фонды, однако по мере развития данной индустрии, а также вследствие нескольких потрясений на рынке недвижимости, долевые REIT стали преобладать. К настоящему моменту рентные (или долевые) REIT составляют уже более 90% рынка.

Интересные REIT в Гонконге

• Prosperity REIT (тикер на HKEX: ) — данный REIT владеет и управляет 7 небоскребами с офисами класса А в Гонконге;

В Гонконге нет налогов на дивиденды и прирост капитала для частных инвесторов. Но сам фонд REIT платит 16,5% корпоративного налога с прибыли. Гонконгская биржа рассчитывает специальный индекс HS-REIT для торгующихся на площадке паёв REIT.

Кстати, авторы, рассуждая о гипотетических рисках инвестиций в гостиничные REIT, привели возможный сценарий с масштабной эпидемией инфекционного заболевания с последующим падением туристического потока на 50%. Как в воду глядели. Но, как показал коронакризис 2020-го года, для отдельных отраслей экономики реальность бывает намного мрачнее самых пессимистических прогнозов. Хороший видео-обзор по отбору REIT в инвестиционный портфель представлен ниже:

Расчет AFFO

В качестве примера расчета AFFO предположим следующее: REIT получил 2 миллиона долларов чистой прибыли за последний отчетный период. За это время он заработал 400 000 долларов на продаже одного из своих объектов и потерял 100 000 долларов от продажи другого. Он сообщил, что амортизация составила 35 000 долларов, а амортизация – 50 000 долларов. За отчетный период чистое увеличение арендной платы составило 40 000 долларов; капитальные затраты составили 75 000 долларов, а текущее обслуживание – 30 000 долларов.

Учитывая эту информацию, FFO можно рассчитать как:

FFO = 2 000 000 долларов США + 35 000 долларов США + 50 000 долларов США – (400 000 – 100 000 долларов США) = 1 785 000 долларов США

Отсюда AFFO рассчитывается как:

AFFO = FFO + 40 000 – 75 000 – 30 000 долларов = 1785 000 – 65 000 = 1 720 000 долларов

#С

Зачем инвестировать в REIT?

REIT по своей природе представляют собой отличный класс активов для инвесторов, стремящихся получать доход. Одним из основных преимуществ инвестирования в эти ценные бумаги является их высокая дивидендная доходность.

В настоящее время высокая дивидендная доходность REIT – не единичный случай. Фактически, этот класс активов на протяжении десятилетий торговался с более высокой дивидендной доходностью, чем S&P 500.

Высокая дивидендная доходность REIT обусловлена регуляторными последствиями ведения бизнеса в качестве инвестиционного фонда недвижимости. В обмен на листинг в качестве REIT эти трасты должны выплачивать не менее 90% своей чистой прибыли в качестве дивидендов держателям паев (REIT торгуются как паи, а не акции).

Иногда вы увидите коэффициент выплат менее 90% для REIT, и это, вероятно потому, что они используют средства от операций, а не чистую прибыль.

Можно подумать, что высокие коэффициенты выплат REIT приведут к худшей общей доходности по сравнению с их аналогами (даже если у них высокая дивидендная доходность).

Это не тот случай. По данным MSCI, который составляет и отслеживает индекс, индекс MSCI US REIT с 30 декабря 1994 года генерировал совокупную годовую доходность 10,6% в год.

Смотрите портфель на 1000 долларов в месяц дивидендами.

REIT в России как ваш путь к финансовой свободе

Создание финансовой свободы состоит из двух этапов. Я покажу на примере REIT в России, потому что сегодня это (на мой взгляд) самая безопасная и самая комфортная стратегия. Она с большой долей вероятности со временем приведет вас к финансовой свободе. 

Первый этап: накопление. Активы растут, нам платят дивиденды, мы их дальше реинвестируем. Таким образом через 20 лет вполне реально отойти от дел, вкладывая всего 10 тысяч рублей в месяц. 

Покажу очень упрощенно: если человек инвестирует 60 тысяч рублей, реинвестирует проценты, через 10 лет у него будет пенсия 60 тысяч рублей в месяц. Это не точный расчет, но порядок цифр примерно такой. Капитал будет расти в геометрической прогрессии: через 20 лет он увеличится в 4 раза (по сравнению с размером вложений), через 30 лет – в 14 раз. Абсолютно любой человек, инвестирующий 5000 рублей в месяц, может достичь финансовой свободы, если будет следовать этой стратегии достаточно долго.

Как выбирать REITs

REITы занимают довольно приличную долю в моем портфеле. Я купил несколько из них в разгар кризиса 2020 года, когда их цены сложили в 1,5-2 раза, а дивидендная доходность приблизилась к двузначным значениям.

Теперь я поделюсь с вами принципами, по которым я анализирую и выбираю REITы.

Куда вкладывает REIT, или структура активов

Так как все REITы разные, то важно понимать, в какие именно объекты недвижимости вкладывает фонд, какие перспективы у отрасли и подходит ли вам это. Как правило, на поздних стадиях экономических циклов вкладывать в производственные и коммерческие REIT не столь интересно, а вот на ранних – самое то

География активов. В целом, чем больше, тем лучше. Если активы REITа сконцентрированы в одной стране или одном регионе, то это повышает риски. Например, Apple Hospitality сдает свои площади отелям Hilton и Marriot на Западном побережье США (в основном, в Калифорнии), и ее доходность зависит от доходов отелей и специфичной отрасли США. В кризис 2020 года компания сильно потеряла в доходности.

 Среднегодовая доходность. Нормальный рост REITов – выше 5% в год: примерно на столько дорожает недвижимость в США. Если динамика ниже, значит риит где-то недожимает.

Дивидендная доходность. Я предпочитают REITы с дивдоходностью выше 4% (чистой, с учетом налогов) и ежемесячными выплатами. Благо, таких очень много.

Высокий уровень FFO (funds from operations – средств от операций). Это основная метрика для REITов, как чистая прибыль или FCF для акционерных компаний. FFO считается по такой формуле: FFO = чистый доход (net income) + амортизация (depreciation and amortization) − прибыль от продаж недвижимости (gain on sales). Проще говоря, это чистый доход от ренты плюс средства, отложенные на ремонт и реконструкцию недвижимости, минус убытки от выбытия недвижимости из числа активов.

Мультипликатор P/FFO (аналог P/E). Показывает, насколько оценен или недооценен REIT. В целом, чем ниже P/FFO, тем ниже оценен REIT. В среднем по риитам США этот мультипликатор равен 10. Если ниже – значит, REIT торгуется ниже справедливой цены.

Мультипликатор FFO/S (аналог EPS). Показывает приток денежных средств на одну акцию. Чем выше это значение, чем лучше. Лучше смотреть этот показатель в динамике. Обычно, когда растет FFO/S, то увеличиваются и дивиденды. Снижением мультипликатора возможно, если денежные потоки уменьшились или же фонд выпустил дополнительные акции.

Долговая нагрузка: Net Debt / FFO (аналог Neb Debt / EBITDA). В идеале значение должно быть меньше 2, но это требование выполняется не всегда

Важно понимать, что так как REITы почти всю прибыль распределяют на дивиденды, то для покупки и строительства новых жилых объектов они обычно выпускают облигации или привлекают займы. Это не ой-ой, а очень выгодно, так как по ним потом выплачиваются очень низкие проценты (ставка ФРС в США, да и в большинстве других развитых стран близка к 0, что позволяет получать дешевые кредиты)

Поэтому у таких компаний очень высокий долг. Если смотреть Neb Debt / EBITDA, то получатся страшные картины вроде 400% нагрузки. С Net Debt / FFO всё немного менее страшно.

Отношение процентов по платежам к FFO (Interest Payments / FFO). В нормальном REITе денежные потоки всегда выше платежей по долгам, т.е. значение всегда ниже 1. Если нет – значит, такой фонд работает в убыток. Если долговая нагрузка предельная, то при повышении ставок в экономике такой REIT ждет неминуемый крах.

В целом выбор REITа – тот еще квест. На платном блоге я планирую постепенно дать обзор наиболее значимых и доходных REIT. Так что присоединяйтесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

Почему стоит рассматривать недвижимость REIT

В нашем портфеле REIT составляют важную часть. Я считаю, что для новичка в инвестировании, который нацелен на долгосрочные вложения, это одна из самых комфортных стратегий, и вот почему:

1. В мире увеличивается ценность материальных активов, включая REIT, благодаря падению ключевых ставок.
2. Огромный рынок облигаций вскоре будет давать отрицательную доходность. Падение доходности ведет к оттоку капитала туда, где есть реальные возможности для заработка.
3. Растет инфляция благодаря постоянному выпуску новых необеспеченных денег. Это опять же ведет к росту стоимости на сырье и материальные активы, которые имеют реальную ценность.

По этим причинам мы планируем довести долю REIT в общем портфеле до 20-30%.

Смотрите видо, как запустить доходный рендный бизнес с помощью REIT:

REIT фонды в России для начинающих

Главная ошибка большинства новичков в инвестировании — попытка как можно быстрее сколотить капитал. Старясь закрыть финансовый вопрос, люди часто совершают ошибки и теряют деньги. В первую очередь, начинающему надо определить цель, посильную сумму и составить свой личный инвестиционный план. На основе этих данных можно рассчитать, сколько лет вам потребуется для достижения цели, и ожидаемую доходность. В среднем REIT фонды в России и за рубежом приносят 11% годовых в валюте. Но можно получить больше, если грамотно выбирать фонды.

Ключевой фактор — срок инвестирования. Если вы начинаете рано, в 20-25-30 лет, то даже с минимальными суммами вложений можете рассчитывать значительно увеличить капитал к моменту выхода на пенсию. Продолжая инвестировать в течение двадцати-тридцати лет, вы оцените силу сложного процента.

Ваш капитал будет расти в геометрической прогрессии, увеличившись в 4 раза за 20 лет и в 14 раз — за 30 лет. Вот почему срок имеет больше значения, чем сумма инвестиций. Начиная раньше, вы обеспечиваете себе фору и можете спокойно вкладывать посильные суммы.

Особенности при покупке ETF

Поскольку биржевые инвестиционные фонды – довольно нестандартный способ вкладывать деньги, стоит понимать некоторые его особенности. В том числе и на российском рынке. Это поможет не ошибиться при вложении в определенный ETF и получить максимальное количество прибыли от инвестиций.

Работа ETF в России

В России биржевые инвестиционные фонды пока еще не получили такого же широкого и всеобъемлющего распространения, как за рубежом. ETF торгуются только на Московской фондовой бирже, и их там всего 15 штук против почти 900 в остальном мире.

Периодически список допущенных к торгам фондов пополняется. Но не так быстро, как хотелось бы. При этом простота работы с ETF в рамках Московской биржи ничуть не ухудшилась. Фонды по-прежнему торгуются как обычные акции и имеют все преимущества, какие у них есть и за рубежом.

На сайте Московской биржи указан целый список преимуществ ETF для потенциальных инвесторов. Среди них есть доступ к международным рынкам, осуществляемый со стандартного счета брокера. Довольно привлекательно. Кроме того, биржа обещает широкий набор стратегий для работы с ETF, но это все-таки не ее заслуга.

Брокерским компаниям и маркет-мейкерам площадка обещает статус «Уполномоченное лицо ETF» и кучу инструментов для развития торговли и привлечения людей к деятельности. И, следовательно, повышение прибыли.

Важно понимать, что поведение иностранного графика ETF зависит не только от его индекса-прототипа, но и от курса рубля к валюте, в которой индекс считается. Например, если вдруг индекс, считаемый в долларах, несколько падает, а курс рубля к доллару при этом резко вырос, то графики индекса и ETF в рублях будут отличаться

Следовательно, и стоимость акций упадет. Но обратная ситуация позволит выиграть какую-то сумму на разнице курсов. Так что тут как повезет.

Наиболее выгодно все-таки не пользоваться российскими ETF, делая ставку на зарубежные. Потому что нестабильный курс рубля способен сыграть злую шутку с инвестором.

Дивиденды и налоги

У ETF есть одна особенность, связанная с выплатами акционеров. Некоторые компании из индексов делятся прибылью с акционерами в виде дивидендов. И если с обычными акциями получение дивидендов понятно, то с биржевыми инвестиционными фондами все сложнее.

Поскольку владелец ETF распоряжается сразу пакетом акций, а не какой-то конкретной, то он может получать дивиденды сразу от всех компаний, которые их выплачивают. Но большинство ETF ограничивает эту возможность ради блага инвесторов. А дело вот в чем: налоги на доход от ценных бумаг были подняты с 9 до 13%. И поэтому получение мизерных дивидендов попросту никому не выгодно, кроме самых крупных владельцев ETF.

Поэтому фонды пошли другим путем – все дивиденды, выплачиваемые владельцам акций, реинвестируются в те же акции, что в итоге увеличивает цену всего ETF в целом. Следовательно, это повышает доходность бумаг для каждого инвестора. В итоге довольны все.

Кроме того, реинвестиция вдвойне выгодна тем, кто вкладывался в иностранные ETF, а получать деньги хочет в национальной валюте. Таким образом не приходится терять деньги ещё и на конвертации из одной денежной единицы в другую.

Суть

REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют свои различия, но они похожи в том, что они оба предлагают ликвидность и доступный способ получить доступ к диверсифицированным активам недвижимости. Для розничных инвесторов, не имеющих значительного капитала, эти фонды недвижимости создают возможности для инвестирования в широкий спектр объектов недвижимости, которые в противном случае были бы недоступны. В частности, у долгосрочных инвесторов есть потенциал для получения дивидендного дохода и прироста капитала в будущем. Прежде чем инвестировать в любой из них, убедитесь, что вы понимаете различия между ними, а также сопутствующие риски и выгоды.

#R

Что считается REIT?

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT арендует помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров. Ипотечные REIT не владеют недвижимостью, а финансируют ее. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы квалифицироваться как REIT , компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса (IRC). Эти требования включают в себя владение в первую очередь недвижимостью, приносящей доход, на длительный срок и распределение доходов между акционерами. В частности, для получения статуса REIT компания должна соответствовать следующим требованиям:

• Инвестируйте не менее 75% общих активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства США.
• Получайте не менее 75% валового дохода от аренды, процентов по ипотечным кредитам для финансирования недвижимости или продажи недвижимости
• Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционеров каждый год.
• Быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация.
• Управляться советом директоров или попечителями
• Иметь не менее 100 акционеров после первого года существования
• Не более 50% акций принадлежит пяти или менее физическим лицам3

Краткая справка

Сегодня, по оценкам, совокупные активы REIT составляют около 3 триллионов долларов США;Публично торгуемые акции REIT составляют 2 триллиона долларов.4

Real Estate Select Sector SPDR Fund

• Стоимость: $35,55;
• Годовой диапазон торгов: $24,88–42,00;
• Дивидендная доходность: 3,23%;
• Издержки инвестирования: 0,13% в год (т.е. $13 на каждые $10 000).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE) в основном инвестирует в REIT (97,92%), однако часть средств вложена в компании по управлению и развитию недвижимости (2,08%). При этом полностью исключены ипотечные фонды недвижимости.

XLRE Chart

Портфель XLRE (состоящий из 31 актива) повторяет структуру индекса Real Estate Select Sector. Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, и на десять крупнейших активов приходится более 65% от этой суммы. Среди главных вложений XLRE: American Tower, Prologis, Crown Castle International (NYSE:CCI) и Equinix (NASDAQ:EQIX).

С начала года фонд снизился примерно на 8%. Однако, как и VNQ, с начала весны он вырос примерно на 40%. В ближайшие недели возможно падение до 32,5; такое снижение обеспечило бы больший «запас прочности» для долгосрочных инвесторов.

Подведем итог

Участники рынка, ориентированные на формирование пассивного дохода, часто отдают предпочтение инвестиционным фондам недвижимости, поскольку те предлагают более высокую дивидендную доходность, чем представители большинства других секторов.

Однако, учитывая тот факт, что рассмотренные ETF инвестируют исключительно в сектор недвижимости, они могут быть подвержены большей волатильности, чем более диверсифицированные фонды акций. Фактически, подавляющая масса REIT еще не отыграла недавнее снижение и торгуется существенно ниже уровней начала года. В соответствии со своей склонностью к риску, долгосрочные инвесторы могут рассмотреть возможность инвестирования части капитала в REIT. Возможно, в ближайшее время мы увидим первые «ростки» восстановления отрасли.

Ниже представленные другие ETF этого сектора, которые мы планируем рассмотреть в ближайшие недели:

• Global X SuperDividend REIT ETF (NASDAQ:SRET);
• iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (NYSE:REM);
• Nuveen Short-Term REIT ETF (CBOE:NURE);
• Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR);
• ProShares Short Real Estate (NYSE:REK);
• Schwab U.S. REIT ETF (NYSE:SCHH);

Примечание: Активы, рассмотренные в данной статье, могут быть недоступны инвесторам некоторых регионов. В этом случае проконсультируйтесь с аккредитованным брокером или консультантом по финансовым вопросам, которые помогут подобрать аналогичный инструмент. Статья носит исключительно ознакомительный характер. Перед принятием инвестиционного решения обязательно проводите дополнительный анализ.

Как купить акции REIT

Для того, чтобы купить эти фонды, достаточно открыть брокерский счет. Это можно сделать через Сбербанк, Тинькофф, Фридом-Финанс, БКС или любого другого российского брокера, а также у зарубежных брокеров. В чем разница — подробно расскажу ниже.

А вот покупка REIT на ИИС не имеет смысла, поскольку не позволяет получить налоговый вычет.

Абсолютно каждый российский брокер имеет доступ на Санкт-Петербургскую фондовую биржу. Там можно купить примерно 40 REIT. Оптимальный вариант для новичка с небольшими суммами. Размер комиссии и в целом условия работы у всех российских брокеров примерно одинаковы. 

Если речь об инвестировании внушительных сумм, можно зарегистрироваться у Interactive Brokers или любого другого зарубежного брокера. В работе с ними есть свои преимущества, а также свои нюансы, которые подробно разберем ниже. Дальше нужно завести на счет деньги, выбрать доступный фонд и создать заявку на покупку. Купить REIT при наличии брокерского счета очень легко — это можно сделать за пару минут и несколько кликов, из любого места. Также их при желании легко продать.

Крупные фонды недвижимости

Самые крупные провайдеры ETF фондов в Америка владеют своими REIT фондами:

• Real Estate Select Sector SPDR Fund;
• Vanguard Real Estate ETF;
• iShares открыл целых 8 различных фондов.Полный список ETF фондов от iShares: -IYR iShares U.S. Real Estate ETF; -REET iShares Global REIT ETF; -ICF iShares Cohen & Steers REIT ETF; -USRT iShares Core U.S. REIT ETF; -REM iShares Mortgage Real Estate ETF; -REZ iShares Residential and Multisector Real Estate ETF; -IFGL iShares International Developed Real Estate ETF; -WPS iShares International Developed Property ETF.

Под управлением подобных фондов находятся миллиарды долларов. 145 миллионов американцев инвестируют деньги в REIT фонды.

Крупные фонды недвижимости

Особые соображения

REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости предоставляют индивидуальным инвесторам с ограниченным доступом к капиталу как к диверсифицированным, так и к концентрированным инвестициям в недвижимость, поскольку они имеют относительно низкие минимальные инвестиции. Когда они обеспечивают диверсификацию, два типа фондов помогают снизить риск.

В зависимости от своей инвестиционной стратегии паевые инвестиционные фонды недвижимости могут быть более диверсифицированным инвестиционным инструментом, чем REIT. Это может сократить транзакционные издержки для тех, кто стремится к большей диверсификации, сосредоточенной в одном или нескольких фондах. У них также есть преимущество профессионального управления портфелем и исследований.

Фонды недвижимости обеспечивают доход в виде дивидендов и возможность прироста капитала для среднесрочных и долгосрочных инвесторов. Помните, что REIT должны ежегодно распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли акционерам в виде дивидендов.

Стоимость недвижимости имеет тенденцию к росту во время инфляции, так как цены на недвижимость и арендная плата растут. Таким образом, REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости могут служить потенциальным хеджированием против инфляции.

Наконец, оба типа фондов недвижимости обеспечивают ликвидность, что обычно является классом неликвидных активов.