Можно ли продать квартиру в ипотеке

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Продажа за наличный расчет

Любая квартира, находящаяся в ипотеке, является залоговым имуществом. Она будет такой до тех пор, пока заемщик не погасит всю сумму взятого кредита. Где же взять деньги, чтобы внести остаток средств и продать жилье? Эти деньги можно взять у покупателя квартиры. Он дает их в качестве залога, а владелец передает эти средства банку. Он погашает остаток займа, а квартира перестает быть залоговой. Потом осуществляется сделка по продаже этого имущества с наличным расчетом. Покупатель доплачивает владельцу остаток суммы.

Алгоритм продажи следующий:

Заемщик сообщает кредитору о том, что он хочет реализовать квартиру и получить наличные деньги.
Банк имеет право наложения запрета на совершение такой сделки, если клиент осуществляет ее без его ведома

Поэтому важно оповестить об этого своего кредитора.
Так как нужно будет досрочно погасить взятую ипотеку, то следует сообщить и причины таких намерений. Некоторые банки соглашаются на досрочное погашение долга, но есть и те, кто отказывают в таком запросе

Среди причин можно указать увольнение с основного места работы, инвалидность, необходимость в лечении.

Можно ли продать квартиру в ипотеке за наличные

Причины должны быть объективными и правдивыми. Их нужно указывать в том случае, если по договору кредитования нет возможности погасить ипотеку досрочно. Если же в нем значится такая возможность, то указывать причины и вовсе не стоит

Важно просто проинформировать кредитора о своих намерениях

1. Далее следует заняться поиском покупателя. Этот человек должен не просто купить квартиру, находящуюся в ипотеке, но и дать залог. Эти деньги пойдут на досрочное погашение займа. Только в этом случае с недвижимости будет снято залоговое обременение. Естественно, покупатель должен быть в курсе, что дает деньги на эти цели.
2. Если владелец квартиры и его родственники имеют приписку в ней, то нужно обязательно из нее выписаться.
3. Далее покупатель выплачивает наличным расчетом часть суммы от покупки жилья. Владелец жилья пишет расписку о том, что он получил эти деньги, указывает точную сумму. Между покупателем и продавцом составляется договор задатка. В нем должен быть пункт о том, что текущий владелец обязан продать квартиру покупателя сразу после того, как с нее будет снято залоговое обременение.
4. После снятия обременения заключается договор купли-продажи. В любом случае, можно ли продать квартиру в ипотеке — решает банк, который и является кредитором.

Следует правильно составлять договор задатка. В нем должна значится переданная сумма, порядок расчетов, сроки снятия обременения с недвижимости и ее продажи. Что касается передачи денег, то она осуществляется так:

1. Стоимость квартиры делится на две суммы: залог и остаток от стоимости с вычетом этого залога. Эти средства должны быть размещены в банке на депозитных ячейках.
2. Как только с жилья будет снято обременение, к первой ячейке с залоговой суммой получает доступ банк, ко второй — продавец (бывший заемщик).

Что касается банка то, он выполняет следующие функции в такой сделке:

1. Дает разрешение или отказывает в досрочном погашении ипотеки.
2. Выдает продавцу справку об оставшейся задолженности по кредиту.
3. Выдает закладную по недвижимости с припиской о том, что должны быть выполнены все долговые обязательства.
4. Снимает залоговое обременение.

Чтобы снять обременение с ипотечной квартиры, заемщик должен вместе с представителем банка прийти в Регистрационную палату. Там снимается запись об ипотеке, а точнее, указывается, что она погашена. Для этого следует предоставить паспорт, справку о погашении оставшегося долга, договор купли-продажи и закладную. В течение трех дней запись о досрочном погашении будет зарегистрирована, после чего в выписке ЕГРН должно значится, что квартира уже не является залоговой. Далее осуществляется сама продажа, а сделка регистрируется в УФСР.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Как продать дом в ипотеке ?

Процедура продажи дома, на который наложено обременение в виде ипотеки, такая же, как и при продаже другого ипотечного жилья. Точно так же нужно в любой форме написать заявление в банк и объяснить свое желание продать заложенный объект вескими причинами. Это может быть ухудшение материального положения, изменение состава семьи и т.д. Банк дает разрешение на продажу, и вы выбираете схему, которая вам подойдет, из тех, что были рассмотрены выше.Если удастся найти продавца, который погасит ипотеку до совершения сделки купли-продажи дома, получать согласия банка не требуется.

Выкуп недвижимости риэлтерским агентством

Агентства недвижимости часто предлагают свои услуги для срочного выкупа ипотечных квартир. Они гасят за продавца долг кредитной организации, а разницу между стоимостью квартиры и суммой долга передают продавцу. Обычно в агентствах предоставляют консультации юриста, составляют все необходимые бумаги, арендуют ячейки в банке и полностью сопровождают сделку.

Этот способ заманчив своей оперативностью: решение принимается в течение одного дня. Но будьте осторожны: не попадите в лапы нечистых на руку риелторов. Лучше обращаться в известные компании, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке. Кроме того, в этом случае цена продажи обычно ниже.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Покупатель и продавец – клиенты разных банков?

В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке

Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге

Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».

Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».

Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.

Профессиональная помощь в продаже ипотечной квартиры

Даже искушенные в сделках с недвижимостью люди не всегда в курсе всех нюансов и особенностей при продаже ипотечных квартир.

Чтобы не проиграть в деньгах и не остаться в долгу у банка, рекомендую воспользоваться профессиональной помощью в таких сделках и обратиться в какое-нибудь надёжное и недорогое агентство недвижимости.

Услуги таких организаций платные, но зато вы выигрываете во времени и иногда – в цене квартиры. Сотрудники агентств имеют свои подходы в переговорах с банковскими организациями, поэтому осуществляют такие сделки быстро и с выгодой для клиента.

Для закрепления материала рекомендую к просмотру информативное видео от Ярослава Дмитриева, эксперта по финансовым вопросам.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Это сложная задача, но ее возможно реализовать. Военная ипотека регулируется в рамках отдельного законодательства – ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Квартира, купленная за счет целевой ипотеки Минобороны – это залог и у банка, и у военного ведомства до погашения кредита или истечения двадцатилетнего срока военной службы получателя ипотеки.

Алгоритм продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, мало чем отличается от классической схемы. Запрос на получение разрешения продажи передается в Росвоенипотеку. После получатель ипотеки выплачивает остаток долга. После снятия обременения составляется и подписывается обеими сторонами договор купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Родители, продающие купленную за счет материнского капитала квартиру, обязуются оформить доли жилплощади детям. Эту сделку согласовывают с органами опеки, предоставляя информацию о покупаемой квартире (доли в новой квартире не должны уменьшаться).

Поскольку оформление долей затягивается во времени, поиск покупателей становится проблематичным, многие продавцы выставляют на продажу квартиру, игнорируя этот этап. Такая сделка является рискованной, так как в последние несколько лет целевое использование материнского капитала строго контролируется соответствующими органами. Есть вероятность того, что дети после достижения совершеннолетия подадут на родителей в суд из-за того, что последние не выделили доли. В результате этого договор купли-продажи признают незаконно заключенным.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

У продавца рисков, связанных с реализацией ипотечной квартиры, нет. Он не лишится жилплощади, имеющей обременение. Квартира остается в собственности банка, и его права на предмет залога внесены в Росреестр.

Приобретение ипотечной квартиры позволяет покупателю сэкономить на покупке жилья, так как такая недвижимость имеет сниженную стоимость. Однако покупатель значительно рискует, особенно, после выплаты задатка. После получения части суммы продавец может выйти из сделки даже не по своей инициативе, а в результате тяжелого заболевания или смерти. В таком случае вернуть задаток практически невозможно.

Минимизировать риски позволит сотрудничество с банком на каждом этапе сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

К таким ситуациям относятся:

• наличие задолженности;
• ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
• несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
• утрата имущества по вине владельца;
• передача недвижимости третьим лицам.

Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

Процедура продажи

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
3. Найти покупателя.
4. Уплатить сумму долга банку.
5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан

Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации. На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
4. Получите документы о снятии обременения.
5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.